大數(shù)據(jù)概念引變革 房屋中介互聯(lián)網(wǎng)化_數(shù)據(jù)分析師

互聯(lián)網(wǎng)中介公司免中介費、無門店的做法，關(guān)鍵在于消除房產(chǎn)中介行業(yè)的摩擦力，試圖以一個零成本的方式來獲取經(jīng)營業(yè)績。如果能獲得持續(xù)性的融資，并且在前期把服務(wù)口碑做好，那么互聯(lián)網(wǎng)房屋租賃中介公司就可以獲得較大的競爭優(yōu)勢

　　許多購房者、租房者有意無意間發(fā)現(xiàn)，租房、買房的方式正在轉(zhuǎn)變。過去總是繞不開的中介門店，如今甚至不需要打開電腦，手機上隨便點開一個房產(chǎn)APP，就可以清楚地了解行情并且完成交易。

　　上個月，房地產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)[微博]宣布將旗下龐大的租房業(yè)務(wù)逐步導(dǎo)入丁丁租房。當(dāng)天上線的丁丁租房是由鏈家地產(chǎn)參與投資建立的一家互聯(lián)網(wǎng)房屋中介公司，該公司成立時就宣稱“傭金全免”。目前丁丁租房已經(jīng)組建了5000人的線下經(jīng)紀(jì)人團隊和50人的線上團隊。丁丁租房的上線被認(rèn)為是傳統(tǒng)房產(chǎn)中介互聯(lián)網(wǎng)化的突破。

　　互聯(lián)網(wǎng)攪動池水

　　盡管房屋中介公司在中國已經(jīng)出現(xiàn)了近30年，但找中介租房一直不是一件讓人輕松的事情：求租者在信息平臺上找到心儀的房源后，十有八九會被中介告知“已經(jīng)租出去了”，接下來中介極力為求租者推薦“更好的”選擇，成單后則需要求租者支付至少一個月的房租作為傭金。以2014年北京租房月租金均價4200元為例，這樣高額的傭金對租房者來說并不輕松。

　　盡管這樣，南京還是出現(xiàn)“885元二手房中介費”，該中介表示低價的原因是“觸網(wǎng)”省掉了傳統(tǒng)的門店費用。傳統(tǒng)的高傭金模式有望在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下逐步下降，這對買房人是真金白銀(16.93, -0.14, -0.82%)的實惠。

　　在引領(lǐng)了各行各業(yè)的變革后，移動互聯(lián)滲入到房地產(chǎn)領(lǐng)域的時候已經(jīng)來臨了。在“攪局”生活服務(wù)、打車等領(lǐng)域之后，互聯(lián)網(wǎng)的免費模式正在以“免收中介費”的方式?jīng)_擊著傳統(tǒng)房屋中介行業(yè)。

　　“房屋租賃中介行業(yè)是最有可能被互聯(lián)網(wǎng)化的行業(yè)?！倍《∽夥緾EO俞建洋表示，在房價居高不下的今天，年輕人對租房的市場需求量巨大。

　　58同城于2014年發(fā)布的報告顯示，北京平均每日有9.1萬人在尋找整租房，3.7萬人在尋找合租房。租房日均需求量緊隨北京其后的還有上海、深圳和廣州等一線城市。但是，由于利潤遠遠低于二手房業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)房屋中介公司中的租賃業(yè)務(wù)常常被視為“雞肋”。同時，經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊、效率低下，再加上高額傭金制度，導(dǎo)致客戶體驗糟糕。

　　“‘傭金全免’不是臨時的營銷策略?！庇峤ㄑ笳f，丁丁租房將常規(guī)的房源錄入、簽約支付、運營管理等租房鏈條搬到線上，客戶通過APP或者網(wǎng)站預(yù)約看房，就會有經(jīng)紀(jì)人一對一帶客戶看房，并把原本高額的傭金對客戶免除，轉(zhuǎn)而向房東收取5天房租?！皞鹘y(tǒng)租房中介選擇向房東或者租客其中一方收取一個月租金作為傭金，但由于效率低下，房東的房屋空置率平均能達到23天。”俞建洋說，“互聯(lián)網(wǎng)模式能讓租房成單效率提升，減少房東損失，房東掏錢的意愿還是很高的?！?/span>

　　丁丁租房并非最先為租房者砍掉傭金的公司。自2014年開始，租房傭金的價格壁壘開始被打破：2014年7月，不設(shè)門店、免收中介費的互聯(lián)網(wǎng)房屋租賃公司愛屋吉屋率先在上海提出了免收租客傭金，只向房東收取35%傭金的模式。這樣的價格沖擊立即引起了業(yè)內(nèi)震蕩。搜房網(wǎng)房天下在2015年1月下旬也迅速在北京、上

　　海推出“零中介費”的租房服務(wù)。瞄準(zhǔn)年輕合租市場的Hi租房不僅免去中介費，還承諾每單向租客和房東各補貼200元現(xiàn)金。

　　“各個房屋中介公司能夠迅速做出反應(yīng)，說明愛屋吉屋的出現(xiàn)擊中了這個行業(yè)的痛點?！睈畚菁萋?lián)合創(chuàng)始人鄧薇對媒體表示，“現(xiàn)在是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)市場資本非常充裕的年代，新公司在資本速度和決策速度上反而更大膽，沒有包袱?！边M入房屋中介行業(yè)之前，鄧薇曾擔(dān)任土豆網(wǎng)高級副總裁、大黃蜂打車聯(lián)合創(chuàng)始人。這家成立于上海的互聯(lián)網(wǎng)房屋中介公司不設(shè)線下門店，并許諾經(jīng)紀(jì)人以傳統(tǒng)中介兩倍的底薪、以客戶滿意度打分為基準(zhǔn)激勵租房顧問提供服務(wù)。鄧薇解釋，無門店的模式不僅節(jié)省成本，而且可以通過線上管理提高成交效率。

　　傳統(tǒng)中介去門店化

　　據(jù)了解，在傳統(tǒng)的中介經(jīng)營成本中，門店租金和水電費用占比較高，其中實體門店是吞噬中介利潤的主要原因，由此產(chǎn)生的高額傭金，則轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

　　傳統(tǒng)的中介之所以能收取高額傭金，還有一個原因就是利用了買賣雙方的信息不對等。在傳統(tǒng)的中介里，少數(shù)的業(yè)務(wù)員做成了大多數(shù)交易，更多的員工則是人海戰(zhàn)術(shù)的犧牲品。實際上就單個中介的服務(wù)來說，其提供的服務(wù)根本不值那筆傭金。而這樣的“不公平”遲早會被新興的模式“革命”。

　　鄧薇認(rèn)為有競爭力的成本結(jié)構(gòu)是“免傭金”模式的前提。鄧薇表示，線下門店的管理和臃腫的人員配備為傳統(tǒng)中介行業(yè)帶來了無法規(guī)避的沉重成本，而“空中門店”模式和用扁平化結(jié)構(gòu)提升成交效率給了愛屋吉屋充分的降價空間，“無論是平臺方做中介還是傳統(tǒng)中介公司的轉(zhuǎn)型、促銷，如果回避成本結(jié)構(gòu)問題就贏不了。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進也認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)中介公司免中介費、無門店的做法，關(guān)鍵在于消除房產(chǎn)中介行業(yè)的摩擦力，試圖以一個零成本的方式來獲取經(jīng)營業(yè)績?！叭绻塬@得持續(xù)性的融資，并且在前期把服務(wù)口碑做好，那么互聯(lián)網(wǎng)房屋租賃中介公司就可以獲得較大的競爭優(yōu)勢。”嚴(yán)躍進說。

　　提出“885中介費”的機構(gòu)負責(zé)人郭兆敏稱，敢開低價一方面是因為沒有實體門店，另一方面是相信通過衍生服務(wù)來賺得利潤，例如幫助交易雙方短期融資，從中獲得回報。

　　在這方面Hi租房創(chuàng)始人馬雙喜持同樣的想法。在免除傭金的基礎(chǔ)上，馬雙喜正努力為這些年輕人提供信用卡等多元支付方式。曾經(jīng)擔(dān)任鏈家在線和自如友家技術(shù)團隊負責(zé)人的馬雙喜認(rèn)為，目前互聯(lián)網(wǎng)租房中介公司的線上房源委托率非常低，同時，相比一次服務(wù)，租房業(yè)務(wù)的整個生命周期中有許多盈利點未被重視?！拔覀兿Ｍ蛟旖灰组]環(huán)，不僅以租住成交為目標(biāo)，而且還要關(guān)注到租住期間的服務(wù)需求，甚至到退租、轉(zhuǎn)租的交易末流?！瘪R雙喜說，“這是一個全程的經(jīng)濟模式?！?/span>

　　在一家投資公司擔(dān)任戰(zhàn)略投資高級經(jīng)理的張魯遠認(rèn)為，免除中介費的模式對任何一家公司都具有市場營銷上的幫助和促進，但傳統(tǒng)中介公司如果在不降低成本的基礎(chǔ)上跟風(fēng)，則不具有可持續(xù)性。俞建洋、鄧薇和馬雙喜都認(rèn)為短期內(nèi)盈利并非最緊要的目標(biāo)。俞建洋坦承，去除鏈家門店原本的優(yōu)勢成了丁丁租房最大的挑戰(zhàn)，盡管已實現(xiàn)獨立核算，但丁丁租房的經(jīng)紀(jì)人依然“寄住”在鏈家地產(chǎn)的門店中；3月10日，愛屋吉屋在推出二手房業(yè)務(wù)時喊出了“傭金1%”的口號，瞄準(zhǔn)了更大的蛋糕?！昂芏嘈袠I(yè)都被移動互聯(lián)網(wǎng)‘洗’了一遍，該輪到房產(chǎn)業(yè)了?！?/span>

　　興起于近兩年的大數(shù)據(jù)概念，在引發(fā)變革的同時，也催生了一系列商業(yè)模式的改變。巨頭隱現(xiàn)的房產(chǎn)電商正是這種概念的衍生品。當(dāng)顛覆來臨，危機和機會是雙面存在的，對于房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)利益方而言，大數(shù)據(jù)應(yīng)該以何種形態(tài)介入，在數(shù)據(jù)匹配和精準(zhǔn)營銷之外，又會給整個行業(yè)帶來怎樣的影響？答案也許在變革中。