胡景暉：不動(dòng)產(chǎn)登記意在建“大數(shù)據(jù)”房產(chǎn)稅不是很急

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將從3月1日起施行，房屋建筑所有權(quán)等10類不動(dòng)產(chǎn)將在全國范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一登記。國土部表示，下一步將抓緊出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)。據(jù)報(bào)道，廣州等15個(gè)城市居民的“房產(chǎn)證”，將陸續(xù)換發(fā)成“不動(dòng)產(chǎn)證”。

　　應(yīng)該說，條例的實(shí)施，是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)邁出堅(jiān)實(shí)一步。在樓市調(diào)控“去行政化”回歸市場的同時(shí)，政府更加注重事關(guān)樓市長遠(yuǎn)發(fā)展的“制度供給”，這勢必給樓市健康發(fā)展提供穩(wěn)定的政策預(yù)期。

　　備受關(guān)注的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將于3月1日起正式實(shí)施。條例的出臺(tái)標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的正式建立。

　　不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記概念一經(jīng)推出就被人掛鉤至反腐、房產(chǎn)地稅等敏感話題。這幾天有媒體報(bào)道稱，春節(jié)后很多地方出現(xiàn)神秘售房者，大量優(yōu)質(zhì)房源開始進(jìn)入二手房市場。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉昨日（2月26日）接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)認(rèn)為，條例的出臺(tái)首先是在制度上保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作有法可依，為摸清不動(dòng)產(chǎn)家底做好制度保障；而條例的實(shí)施會(huì)在一定程度上刺激部分持有多套房產(chǎn)的業(yè)主加快出售房產(chǎn)，增加存量房市場房源供應(yīng)，平抑房價(jià)。

　　針對山雨欲來風(fēng)滿樓的房地產(chǎn)稅問題，不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人已經(jīng)表態(tài)說，盡管不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。胡景暉結(jié)合目前的市場情況認(rèn)為，房地產(chǎn)稅并不是很著急出臺(tái)。

　　市場供應(yīng)增加，但不存在拋售問題

　　NBD：不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入全面實(shí)施階段，它的意圖主要是什么？必要性在哪里？

　　胡景暉：我覺得條例的推出目的肯定有一條，就是將加快遺產(chǎn)稅等稅種推出的步伐。這個(gè)條例是全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重大舉措，屬于登記的制度建設(shè)層面，將首先在制度上保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作有法可依，為摸清不動(dòng)產(chǎn)家底做好制度保障，為未來財(cái)產(chǎn)性稅收的研討、課征做好前期準(zhǔn)備。

　　在我國財(cái)稅改革方向中，從收入性稅收轉(zhuǎn)移至財(cái)產(chǎn)性稅收已經(jīng)被確定，其中不動(dòng)產(chǎn)肯定是重要一環(huán)，所謂財(cái)產(chǎn)性稅收除了業(yè)權(quán)和股權(quán)，主要就是不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。雖然現(xiàn)在也有很多觀點(diǎn)認(rèn)為這不直接與房產(chǎn)稅和反腐掛鉤，但這恰恰說明了不動(dòng)產(chǎn)登記對一些稅種的基礎(chǔ)性作用。

　　從理順法律權(quán)屬依據(jù)等角度來看，不動(dòng)產(chǎn)登記也有其實(shí)際作用。目前我國很多地方是一個(gè)房產(chǎn)證，還有一些地方是兩個(gè)房產(chǎn)證，有一些地方則是兩證合一，非?；靵y，所謂房地合一，由國土部門主導(dǎo)的不動(dòng)產(chǎn)登記可以解決這方面的制度缺失。

　　另外，我國到底有多少房子，這些房子的使用狀態(tài)都是怎么樣的？這些問題恐怕沒有人能夠真正說清楚。這不利于我國的宏觀調(diào)控，最起碼需要做到?jīng)Q策有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相支撐，不動(dòng)產(chǎn)登記也是為了解決這方面的問題。

　　NBD：現(xiàn)在有不少聲音已經(jīng)在開始傳出，比如二手中介受理大量神秘賣房人的委托，這會(huì)不會(huì)真的引發(fā)大量拋售？

　　胡景暉：事實(shí)上，春節(jié)假期剛剛結(jié)束兩天，短期市場看不出太大的舉動(dòng)來，不動(dòng)產(chǎn)登記早就已經(jīng)在吹風(fēng)，北京去年二手房房源量增加了70%，高總價(jià)、大戶型明顯在增加，基本上從去年3月份到9月底政策放寬前，房價(jià)是一路下降的。

　　隨后包括“9?30”房貸新政、降息以及公積金政策調(diào)整等，讓去年四季度房地產(chǎn)市場有所穩(wěn)定，但今年1月就沒有得到延續(xù)了，新常態(tài)下的微刺激效果正在變?nèi)?。原有購房群體里，即便解除限購和限貸也不會(huì)有很多人去買。

　　現(xiàn)在市場供應(yīng)量增加，需求量沒有明顯增加，這和不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)，但不存在拋售問題，不過大戶型和高總價(jià)房源的溢價(jià)空間的確是在增加，從原來的5%增加到10%到15%，很多業(yè)主的確要求快速出手，可以讓渡一部分價(jià)格。

　　所謂神秘賣家的說法，我認(rèn)為是比較夸張的。從交易慣例來講，在正式交易前，業(yè)主初次委托時(shí)只會(huì)提供一個(gè)基本信息，比如房源面積和聯(lián)系電話，不到簽約那一刻，業(yè)主不愿意提供詳細(xì)信息。神秘賣家不成立的地方還在于，再怎么神秘，到交易那一刻是無法保持神秘的。

　　財(cái)產(chǎn)性稅收全面開征還有一段距離

　　NBD：總的來看，不動(dòng)產(chǎn)登記對于穩(wěn)定房價(jià)還是有好處的？

　　胡景暉：當(dāng)然。從長期來看，在樓市供求相對平衡、房產(chǎn)投資屬性相對減弱的情況下，條例的出臺(tái)會(huì)在一定程度上刺激部分持有多套房產(chǎn)的業(yè)主加快出售房產(chǎn)，增加存量房市場房源供應(yīng)，平抑房價(jià)，對購房人來說是利好。

　　另外，對于個(gè)人、單位、房屋買賣雙方等方面來說，在動(dòng)態(tài)登記、聯(lián)網(wǎng)、適度開放查詢等的情況下，將可以使得不動(dòng)產(chǎn)交易安全性得到提高，避免由于信息缺失、產(chǎn)權(quán)不確權(quán)、查詢困難等原因而產(chǎn)生的交易風(fēng)險(xiǎn)，交易的便捷性也將得到提升，從而促進(jìn)存量房市場的積極健康發(fā)展；同時(shí)，也將極大地改善涉及不動(dòng)產(chǎn)信息工作時(shí)的行政、司法效率。

　　NBD：從掌握基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，到相關(guān)稅收調(diào)整，這一過程會(huì)很快么？

　　胡景暉：由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記本身是一項(xiàng)復(fù)雜而相對長期的系統(tǒng)性工作，盡管推出意義重大，但這與房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)性稅收的真正全面開征之間還有相當(dāng)距離。

　　相關(guān)財(cái)產(chǎn)性稅收的課征同樣需要制度層面的設(shè)計(jì)。即使開征，對只擁有自住型物業(yè)的家庭來說，也很可能會(huì)有相應(yīng)的豁免；而對于擁有多套房產(chǎn)的家庭，短期內(nèi)也不會(huì)面臨稅負(fù)的增加。

　　NBD：我們也注意到，針對社會(huì)輿論關(guān)注的房地產(chǎn)稅問題，不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人說，盡管不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。您認(rèn)為現(xiàn)階段我國還有必要制定并實(shí)施房產(chǎn)稅政策嗎？

　　胡景暉：從去年基本否定到上海和重慶的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)后，目前的房產(chǎn)稅已經(jīng)進(jìn)入立法軌道。最早我們設(shè)想房產(chǎn)稅是采用一個(gè)“借尸還魂”的做法，就是借鑒上世紀(jì)80年代的房產(chǎn)稅提法，把住宅豁免這條取消，起到遏制房價(jià)的作用。據(jù)我觀察，試點(diǎn)也不是很成功，但房產(chǎn)稅長期來看又是必須的。

　　在過去的10年中，地方財(cái)政基本上就靠出讓土地使用權(quán)?，F(xiàn)實(shí)的問題是，可以拿出來的土地越來越少，甚至是近乎枯竭了。雖然70年后，政府對商品房用地還可以再征收一次，但到目前為止，大部分房子到70年的期限，可能還有50多年的時(shí)間。

　　目前房價(jià)又處于一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)，新一屆政府的執(zhí)政思路強(qiáng)調(diào)依法治國，所以應(yīng)該好好地圍繞這個(gè)稅種進(jìn)行探討、立法，讓這一稅種有法可依。實(shí)事求是地說，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場情況，房地產(chǎn)稅并不是很著急，但是不動(dòng)產(chǎn)登記大幕拉開，對多套房持有者肯定是有心理作用的。