“互聯(lián)網(wǎng)+”滲透 大數(shù)據(jù)將顛覆房地產(chǎn)傳統(tǒng)模式 

隨著中國房地產(chǎn)市場“黃金十年”的結(jié)束，地產(chǎn)商紛紛開始思考在新的市場環(huán)境下如何生存?！鞍足y十年”的到來，意味著地產(chǎn)市場的暴利時(shí)代已一去不復(fù)返，中國的房地產(chǎn)開始進(jìn)入一個(gè)更成熟的市場階段，早期的地產(chǎn)開發(fā)模式在未來將不再適用。隨著房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平的下降、金融環(huán)境的變化以及互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，輕資產(chǎn)發(fā)展模式成為房地產(chǎn)業(yè)贏利的一個(gè)必然趨勢。與此同時(shí)，O2O的商業(yè)模式正在逐漸滲透房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的不同階段。與其它行業(yè)一樣，房地產(chǎn)業(yè)也在一步步卷入這場巨大的“互聯(lián)網(wǎng)＋”盛宴中。在不遠(yuǎn)的將來，輕資產(chǎn)、線上線下等互聯(lián)網(wǎng)模式將越來越深入地影響中國地產(chǎn)市場的走向。

　　項(xiàng)目前期投資：開發(fā)商擁抱輕資產(chǎn)

　　由于重資產(chǎn)的模式受制于房地產(chǎn)的周期，在房地產(chǎn)市場火熱時(shí)，賣得很快，現(xiàn)金回流也很快。但當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入緊縮期時(shí)，單純依靠原有的重資產(chǎn)模式，已經(jīng)很難快速擴(kuò)大規(guī)模。因此，房地產(chǎn)商們都在向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的核心是充分利用外界資源，減少自有資金的投入，集中自有資源于產(chǎn)業(yè)利潤最高的階段，提高企業(yè)盈利能力。

　　目前，房地產(chǎn)業(yè)還是由傳統(tǒng)重資產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)，而“互聯(lián)網(wǎng)＋”的誕生正在改變這一格局，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)正在向輕資產(chǎn)的方向靠攏，并允許越來越多的企業(yè)專注于自身優(yōu)勢，專注于自身核心贏利點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營主要有兩種模式。第一種模式為直投。房地產(chǎn)商將項(xiàng)目分割成幾小塊，并與外部投資者合作，這包括投資基金、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資。而房地產(chǎn)商則轉(zhuǎn)型為運(yùn)營商，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、管理運(yùn)營等。第二種模式為眾籌。有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛成立自己的電子商務(wù)或互聯(lián)網(wǎng)金融公司，通過發(fā)行金融產(chǎn)品向公眾募集資金，用于未來項(xiàng)目的開發(fā)。這意味著討論多年的地產(chǎn)眾籌已正式落地，開發(fā)商擁有了更豐富的融資渠道來減輕自身對開發(fā)的資金投入。

　　事實(shí)上，縱觀房地產(chǎn)業(yè)從拿地到項(xiàng)目運(yùn)營的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，互聯(lián)網(wǎng)的確可以從不同的階段切入進(jìn)來，從而改變整個(gè)行業(yè)。未來，市場上可能見不到以往的房地產(chǎn)開發(fā)商，取而代之的是新型的房地產(chǎn)公司。

　　在“互聯(lián)網(wǎng)＋”的浪潮中，房地產(chǎn)商也應(yīng)該和其他行業(yè)一樣需要有前瞻性，跨界無疑是打開不同市場大門的鑰匙。未來，房地產(chǎn)商＋互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、房地產(chǎn)商＋電商、房地產(chǎn)商＋金融等模式將相繼會出現(xiàn)在市場上。

　　大數(shù)據(jù)或?qū)㈩嵏卜康禺a(chǎn)傳統(tǒng)定位模式

　　在項(xiàng)目定位方面，互聯(lián)網(wǎng)的力量也不容小覷。在住宅方面，具體到某個(gè)區(qū)域的客戶喜歡多大的面積、怎樣的戶型、小區(qū)的配套及底層商業(yè)應(yīng)該如何匹配，都可以在項(xiàng)目開始建設(shè)之前通過大數(shù)據(jù)獲悉。在商業(yè)方面，餐飲的占比、品牌的喜好、片區(qū)消費(fèi)者的年齡結(jié)構(gòu)與收入等，也同樣可以通過大數(shù)據(jù)提前了解。

　　此外，通過大數(shù)據(jù)，地產(chǎn)商可以提前獲取潛在客戶信息，按照客戶的喜好，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃和營銷策劃。而在過去，這些數(shù)據(jù)收集往往要依賴問卷調(diào)查，而收到的結(jié)果也往往有限，且容易出現(xiàn)較大的偏差。另外，未來新住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)將會依附于電商后臺提供的數(shù)據(jù)完成，將線上的客戶信息轉(zhuǎn)移至線下，并運(yùn)用到具體的操作與生產(chǎn)中。

　　同樣，在商業(yè)地產(chǎn)的定位、策劃與招商上，大數(shù)據(jù)也有相當(dāng)?shù)淖饔?。通過大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，開發(fā)商和運(yùn)營商可以對潛在客戶與目標(biāo)市場進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)測，并根據(jù)消費(fèi)者信息對商業(yè)進(jìn)行具體的規(guī)劃。

　　大數(shù)據(jù)在項(xiàng)目定位上的運(yùn)用，意味著房地產(chǎn)服務(wù)商傳統(tǒng)的定位手段可能在未來不再適用，服務(wù)商互聯(lián)網(wǎng)化是未來的一大趨勢。如何在技術(shù)上達(dá)到這一點(diǎn)，現(xiàn)有人員的調(diào)整及新型人才的挖掘以及如何獲取數(shù)據(jù)，則是目前地產(chǎn)服務(wù)商所要思考的問題。

　　項(xiàng)目營銷：借力“互聯(lián)網(wǎng)＋”精準(zhǔn)投放

　　對于項(xiàng)目營銷，房地產(chǎn)商越來越多地選擇結(jié)合O2O的互聯(lián)網(wǎng)營銷模式。即通過線上的宣傳，潛在客戶可以更好地被捕捉，并被轉(zhuǎn)移至線下。與電視、報(bào)紙、地鐵與戶外廣告等傳統(tǒng)營銷方式不同，線上營銷往往更精準(zhǔn)也更物美價(jià)廉。

　　此外，在項(xiàng)目營銷方面，開發(fā)商也開始融合越來越多的互聯(lián)網(wǎng)因素，節(jié)省資金和營銷成本則是投資者在眾籌中獲得的最大優(yōu)惠。如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，將其中的一套房子拿出來拍賣并作為眾籌的目標(biāo)，投資人每人最低只需要投資1000元，便可享受高達(dá)40%的回報(bào)率。這種“眾籌”的營銷方式，在讓渡較少利潤的前提下，品牌效應(yīng)及項(xiàng)目知名度明顯提高，同時(shí)也間接測試了市場的價(jià)格適用空間，便于后期調(diào)整售價(jià)。并且，眾籌平臺可以幫助客戶建立信任，價(jià)值遠(yuǎn)高于市場調(diào)查，愿意參與眾籌項(xiàng)目的人，往往是對項(xiàng)目本身感興趣的。同時(shí)作為一種融資手段，其速度快且成本低。目前，萬科、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)大戶都已紛紛開始試水這種形式的眾籌，雖然融資金額不高，但地產(chǎn)商更看重的是項(xiàng)目宣傳功效以及測試民眾對眾籌這個(gè)新概念的反映與態(tài)度。

　　通過O2O，開發(fā)商能夠最大程度地了解并解決用戶在購房、裝修等資金鏈條方面的痛點(diǎn)問題，同時(shí)為自己做足了宣傳。線上宣傳、線下買房，將成為開發(fā)商在未來幾年不斷嘗試創(chuàng)新的營銷手段。

　　項(xiàng)目運(yùn)營：O2O＋大數(shù)據(jù)改造運(yùn)營模式

　　在項(xiàng)目運(yùn)營階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)與現(xiàn)實(shí)生活的界限變得越來越模糊，O2O的模式被廣泛運(yùn)用在項(xiàng)目管理上。比如住宅的“虛擬社區(qū)”是當(dāng)下最熱門的話題，通過開發(fā)項(xiàng)目或者開發(fā)商自用的APP，業(yè)主和租戶可以在線上提交需求申請，線下享受一系列物業(yè)管理服務(wù)。包括通過社交網(wǎng)絡(luò)、論壇等，將住戶聯(lián)系到一起，管理日常行政及提供維修服務(wù)，以及提供包括家政、干洗及照顧老人小孩等增值服務(wù)，并收集住戶日常服務(wù)信息，以便更深入地了解住戶的需求。

　　此外，開發(fā)商還可以與電商和金融機(jī)構(gòu)合作，向業(yè)主或住戶提供電子卡，這種電子卡既可作為門禁卡、停車卡，也可以預(yù)定日常生活服務(wù)甚至成為小區(qū)商業(yè)線上線下購物的預(yù)付卡。而開發(fā)商則可以利用這一張小小卡片的使用數(shù)據(jù)收集人流量、交易數(shù)據(jù)等大數(shù)據(jù)，分析客戶喜好和需求，做到更精準(zhǔn)的廣告投放，更合理地調(diào)整商業(yè)布局。