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大數(shù)據(jù)解碼樓市格局 看2018年開發(fā)商的路該如何走
2018-02-11
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大數(shù)據(jù)解碼樓市格局 看2018年開發(fā)商的路該如何走

任澤平說過：房地產(chǎn)的發(fā)展長期看人口。人口作為影響房價的重要因素之一，直接對樓市有著十分重要的影響。留住人才就相當于支持城市的經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展了樓市自然不會崩盤。各地也曾紛紛加入“搶人大戰(zhàn)”來鼓勵自己地區(qū)的樓市。

春節(jié)將至，一年一度的人口大遷徙——春運，又將再一次拉開序幕。哪些城市凈流的人口多，哪些城市占據(jù)的資源就越優(yōu)質(zhì)。而對開發(fā)商而言，選擇人口凈流入多的城市，就能第一時間窺探樓市格局，占領優(yōu)質(zhì)城市的市場份額。

（圖片來源于百度地圖《2017年春運遷徙總結報告》）

北上廣深是國內(nèi)一線大城，這點是毋庸置疑的。而隨著市場的發(fā)展，六大核心城市群順勢崛起。以2016年末到2017年初春運遷徙大數(shù)據(jù)可以看出：最亮點分別是珠三角城市群、長三角城市群和京津翼城市群，以及中西部的內(nèi)陸核心群。三大城市圈分別是環(huán)北京城市圈、環(huán)上海城市圈、環(huán)深圳城市圈。6個核心城市群主要由長江中下游的重慶、成都、武漢、長沙、合肥、南京六個核心城市組成。

由于房地產(chǎn)存量市場的到來，全國城市群的分化格局已經(jīng)逐漸明顯，能拿到核心城市的土地就意味著有更多機會擴大規(guī)模，隨著棚改紅利的消失，盲目拿地，可能意味著更多風險。選擇一個好城市、選擇一個好區(qū)位進行投資和布局，是比任何時候，都迫切、都關鍵的事情，“投資能力”儼然已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的第一能力和核心競爭力。對房企來說，一線地價高，三四線風險大，而內(nèi)陸六大核心城市群拿地價格相對低，市場又好，誰能搶先占領六大核心城市，誰就能跑的更快，利潤更高，規(guī)模更大。

都說2017年是樓市最應該銘記的一年，因為它也是機遇和挑戰(zhàn)并存的一年。但隨著2018年調(diào)控的深入，樓市降溫明顯，各地也紛紛出現(xiàn)了成交量大跌的現(xiàn)象，有些城市甚至出現(xiàn)了腰斬現(xiàn)象，開發(fā)商面臨的庫存壓力也是越來越大。市場淡季購房者容易產(chǎn)生觀望情緒，而拿地過多房企又面臨庫存壓力，對開發(fā)商的考驗也是不小。所以，在這個時期，開發(fā)商只有敏銳感知到客戶需求的變化，認清移動互聯(lián)網(wǎng)下信息對稱對銷售的影響，認同產(chǎn)做好項目定位，滿足目標客戶需求，才能真正在淡市下謀求生存和發(fā)展。


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