從經(jīng)濟(jì)大數(shù)據(jù)看中國房地產(chǎn)歷史走勢分析

最近二套房貸款首付降四成的消息受到了大家的廣泛關(guān)注，是近年來政府對于調(diào)控房地產(chǎn)市場出的又一記重拳。但是未來的房地產(chǎn)市場會因為不同的政策影響出現(xiàn)一個怎樣的走勢，我們不得而知。

本文試圖僅通過國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù), 用通俗易懂的圖表形式幫助大家理清房地產(chǎn)的歷史走勢, 了解房地產(chǎn)的現(xiàn)狀, 降低大家在房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。

所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的 交易過程中陡然漲價，價格嚴(yán)重背離價值，在這時的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣 泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”(Foam Economy)。

泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量；泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴(yán)重背離，市場 價格脫離了實際使用者支撐的情況。

其中主要的三大成因分別是: 土地稀缺、投機(jī)需求膨脹、過度放貸。金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從 經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件, 沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣。使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行 也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地 加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。

2014年投資總額

房地產(chǎn)投資情況走勢

投資情況

縱觀2013年和2014年的房地產(chǎn)投資情況,整體增值可觀,增速放緩。截至2014年11月就已達(dá)成2013年全年的投資總額，實際增長9,023億元，同比去年增長了10.49%。但投資增長速度卻大幅回落，凸顯投資人的投資熱情減退。

其中, 144平以上的房屋增建速度放緩，而商業(yè)用房的增建速度加快，可見開發(fā)商在調(diào)節(jié)供需關(guān)系。

是否是資金的來源出了問題？

2014年資金累計值增長了110,005.82億元, 但資金來源的增長速度卻大幅回落. 與2013年平均28%的增速相比, 2014年沒有更多的熱錢涌入房地產(chǎn)市場。

其中, 國內(nèi)貸款主要以銀行放貸為主, 增長了1569.95億元, 僅占全年總增長值的1.4%。

綜上所述, 投機(jī)膨脹得到抑制, 銀行放貸力度也無較大增長。那么, 市場上的供需關(guān)系又是怎樣的呢？

商品房的成交面積的同比增長率持續(xù)走低，自2014年2月開始，出現(xiàn)同比負(fù)增長的情況，一直持續(xù)到2014年年底。

從時間節(jié)點來判斷，市場成交面積的低迷嚴(yán)重動搖了投資者的投資熱情，使得投資膨脹得到抑制。而開發(fā)商新一輪投資的資金來源主要以自籌和其它方式為主，沒有過多的依賴銀行放貸。