大數(shù)據(jù)!讓庫存、房價告訴你,今年該不該買房!

一、房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)增長“支柱”,著力“去庫存”拉動投資

當(dāng)前國內(nèi)投資疲軟,國外經(jīng)濟(jì)回升乏力,進(jìn)出口持續(xù)下滑,而且目前未見2016年局勢能有所扭轉(zhuǎn)的契機(jī),明年經(jīng)濟(jì)增長仍將面臨較大的壓力,因此,2016年經(jīng)濟(jì)增長仍需支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)托底,經(jīng)濟(jì)著力于“供給側(cè)改革”形成有效供給,促進(jìn)消費(fèi)總量提高和消費(fèi)升級,推動家庭對居住及其服務(wù)需求的升級,從而進(jìn)一步拉動房地產(chǎn)市場景氣度。

另一方面,近來習(xí)近平、李克強(qiáng)接連表態(tài),樓市要著力去庫存。房地產(chǎn)行業(yè)庫存問題就是供需錯位,沒有形成有效供給,這也是“供給側(cè)改革”的一個重點(diǎn)。如何化解廣大三、四線城市的房地產(chǎn)庫存,尤其是在常住人口凈流出、存量住房需求飽和的城市,將成為明年甚至未來二、三年行業(yè)不得不面對的現(xiàn)實。

二、庫存:部分城市庫存壓力走低,但多數(shù)城市仍難見實質(zhì)性好轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存高企、結(jié)構(gòu)性過剩的問題依舊,主要是當(dāng)前的非重點(diǎn)城市銷售仍處下行通道,拖累整個市場的庫存去化,再加上前期投資和建設(shè)規(guī)模的高速增長,待售面積仍會持續(xù)增加,就年底中央屢次表態(tài)看,行業(yè)“去庫存”將繼續(xù)深化執(zhí)行。多數(shù)城市的庫存壓力有所緩解出清周期持續(xù)縮短。2015年以來可售面積持續(xù)降低,較年初下降6.6%。受到成交持續(xù)回暖影響,出清周期呈現(xiàn)下降趨勢,較2015年初縮短3.9個月。一線城市及重點(diǎn)二線城市庫存壓力略緩,出清周期基本都在12個月以內(nèi);而多數(shù)三四線城市庫存高企,出清周期基本在25個月以上。

2016年,部分城市的庫存去化壓力將持續(xù)走低,但去庫存步伐或不及2015年如此顯著。對于土地庫存較高、去化壓力較大的二線和三四線城市市場而言,短期內(nèi)市場供大于求的現(xiàn)狀仍難有實質(zhì)好轉(zhuǎn)。但對于那些經(jīng)濟(jì)基本面較好、聚集人口較多、政策特別關(guān)注的三、四線城市,未來庫存去化會有更多亮眼表現(xiàn)。

三、供應(yīng):新開工與土地成交雙降致整體低位

房屋新開工面積同比增速在2014年2月突降至-27.4%,且自此持續(xù)負(fù)增長達(dá)20個月之久。目前降幅在緩慢縮小中,但預(yù)計負(fù)增長狀態(tài)仍將持續(xù)。

2015年購置土地面積連續(xù)9個月同比降幅超過30%,且仍未見企穩(wěn)跡象;土地成交價款也連續(xù)9個月同比降幅超過20%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2014年2月開始持續(xù)下滑。至2015年10月已連續(xù)下滑20個月,持續(xù)時間之長創(chuàng)1999年以來之最;增速也從2013年底的19.8%下降至2%,增速為1999年以來的歷史第二低點(diǎn)(2009年2月1%的增速為1999年以來最低值)。從各項先行指標(biāo)判斷,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑趨勢仍將延續(xù)。

同時,目前整體樓市供過于求的基本面并未改變,預(yù)計2016年樓市供應(yīng)整體將維持偏緊,繼續(xù)維持低位,或有進(jìn)一步小幅下降可能。就各能級城市來看,庫存壓力較低、市場較為平衡或已經(jīng)供不應(yīng)求的城市,在“有限有供”調(diào)節(jié)下,為了滿足市場需求,若適度增加土地供應(yīng),并控制房價非理性上漲,新增供應(yīng)仍有較大回升空間;而壓力較大城市,今年市場回升明顯,庫存壓力得到一定程度緩解,因而來年供應(yīng)量或?qū)⑿》蠞q;對于當(dāng)前市場去化壓力最大的三、四線城市來說,供應(yīng)高低還在于市場去庫存效果,若明年市場需求得不到有效提振,供應(yīng)增長的可能性不大,或繼續(xù)保持低位甚至小幅下降。

四、房價:各線城市價格分化加劇,三四線城市房價仍有下行可能

2015年1-10月,商品房銷售價格為6827萬億元,同比上漲7.1%。一二線城市價格在不斷上漲,三四線城市比較平穩(wěn)。

整體來看,在行業(yè)投資額不斷下滑、新開工不見起色之下,預(yù)計2016年各城市房價分化將進(jìn)一步加劇。一線城市和需求旺盛的二線城市房價上漲動力仍充足,庫存去化壓力大的二線和三、四線城市則堪憂。一線城市房價上漲主要基于三個方面,其一,地價推動房價,目前一線城市土地市場愈發(fā)火熱,北京、上海接連拍出地王就可見一斑。其二,開發(fā)商更珍惜投資機(jī)會,在中央“控供應(yīng)”的方針下,開發(fā)商會愈發(fā)珍惜來之不易的一線城市投資機(jī)會,對于項目運(yùn)作也會更多的注重利潤率而非周轉(zhuǎn)速度;其三,需求基數(shù)保證去化。在龐大的需求人口基數(shù)下,開發(fā)商在一線城市開發(fā)項目更有底氣,從歷史經(jīng)驗來看,即便項目短期內(nèi)因售價較高而去化緩慢,但只要不是區(qū)位過于偏僻,兩至三年內(nèi)也都可以完成較好的銷售成績。

但對于深陷庫存壓力之下的二線和三四線城市,未來房價上行空間仍然有限,甚至還有回落的可能。此類城市大多擁有這三類特征,其一,商品住宅庫存、土地庫存過高,其二,人均住房面積較大,改善型需求并不強(qiáng)烈,其三,對外來人口吸納能力不足,多依賴本地居民購房。

以上是關(guān)于2016年房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測,樓市不管如何發(fā)展,最終都會回暖,作為購房者,最好冷靜思考,不可盲目入市買房。