如何利用大數(shù)據(jù)思維在北京租到好房子_數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)培訓(xùn)

第一步：精準(zhǔn)定位。

確定找房地點(diǎn)，精確到小區(qū)。每個(gè)小區(qū)在任意時(shí)間，至少有三五間空房待租。大的小區(qū)，有幾十間。完全不要擔(dān)心沒(méi)房。如果沒(méi)有，基本是因?yàn)?/span>數(shù)據(jù)挖掘的能力不足。五環(huán)之內(nèi)，如果兩個(gè)毗鄰的小區(qū)都沒(méi)有空房，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就要出大問(wèn)題了。但一個(gè)小區(qū)的數(shù)據(jù)少，是很常見(jiàn)的。所以，我一般至少收羅4個(gè)小區(qū)的數(shù)據(jù)。

比如，我在鳳凰網(wǎng)上班，要到市區(qū)，就會(huì)選擇在地鐵站和單位沿線的小區(qū)。

鳳凰網(wǎng)到望京地鐵站3公里，步行30分鐘。

最理想的小區(qū)是A，其次是B、C、D。

第二步：數(shù)據(jù)挖掘。

這一步是個(gè)技術(shù)活，很關(guān)鍵。技術(shù)體現(xiàn)在你依據(jù)哪些指標(biāo)進(jìn)行挖掘。

我總結(jié)個(gè)口訣，叫“四看四不看”。

四看：看小區(qū)、看價(jià)位、看個(gè)人、看戶(hù)型。

1、看小區(qū)。不要以地鐵站諸如“望京”來(lái)搜索，要定位精準(zhǔn)。

2、看價(jià)格。價(jià)格沒(méi)有太多回旋的余地。在北京，五環(huán)左右和別人合租，單間的價(jià)錢(qián)基本不會(huì)超過(guò)2000。望京一帶，單間基本是1500到2000。低于1500的條件不好，高于2000的又偏貴。

3、看個(gè)人房源。“100%個(gè)人房源”都會(huì)碰到中介。不要對(duì)中介寄予任何希望。但可以利用中介，就是在個(gè)人房源實(shí)在找不到的時(shí)候，找中介帶你看一兩家，熟悉一下行情。別看太多，因?yàn)槿思抑薪閽赍X(qián)也不容易。既然不打算走中介，別太麻煩人家。

4、看戶(hù)型。戶(hù)型數(shù)據(jù)未必真實(shí)。有些三室一廳的，客廳被隔斷，住6家。我看到4室的基本不考慮。除非數(shù)據(jù)實(shí)在不夠，也會(huì)抄上備用。合租人多會(huì)出現(xiàn)極大的麻煩，沒(méi)人會(huì)主動(dòng)倒洗手間的廁紙。而收水電費(fèi)時(shí)有人拖欠不交就更讓你苦惱了。

四不看：不看照片。不看設(shè)施、不看裝修、不看面積。

1、不看照片。“有圖有真相”這句話在兩種地方萬(wàn)萬(wàn)不能相信，一種是租房網(wǎng)站上，一種是女生朋友圈自拍。記住，一定要看現(xiàn)場(chǎng)。照片拍得天花亂墜，沒(méi)有用。

2、不看設(shè)施。不要去比較寫(xiě)的有空調(diào)沒(méi)空調(diào)，有些有空調(diào)，但可能根本不制冷了。有些沒(méi)空調(diào)，純粹因?yàn)榉恐魍鼘?xiě)了。

3、不看裝修。中等裝修、裝修很好，這些描述太主觀。很多冒充二房東的中介，把破爛的房子寫(xiě)成中等裝修。

4、不看面積。同樣大小的房子，有人寫(xiě)15平，有人寫(xiě)28平。一樣主觀。

你都大數(shù)據(jù)了你還相信主觀描述么？一切以現(xiàn)場(chǎng)為準(zhǔn)?？粗饔^信息純粹是浪費(fèi)時(shí)間。

明確了“四看四不看”，半小時(shí)你就能找到一堆數(shù)據(jù)，格式如下：

第三步：剔除無(wú)效數(shù)據(jù)。

上一步挖掘到的數(shù)據(jù)，有三種是無(wú)效的，一種準(zhǔn)有效的，一種有效的。

無(wú)效數(shù)據(jù)：
1、電話打不通的。
2、中介冒充個(gè)人的。
3、房子已租出去的。

準(zhǔn)有效數(shù)據(jù)：
1、房子還沒(méi)租出，但人不在家。

有效數(shù)據(jù)：
1、人在，現(xiàn)在可以看房。

這一步需要到了現(xiàn)場(chǎng)再開(kāi)始實(shí)施。不要邊挖掘數(shù)據(jù)邊打電話。只要你的數(shù)據(jù)樣本足夠多，不怕不存在有效數(shù)據(jù)。而且，你先打電話約好時(shí)間，到了地方，人可能又不在了。所以，到小區(qū)再打電話，然后開(kāi)始批量剔除。

不好意思，紙片裝在褲兜里，天熱出汗，就成這熊樣子了。

每當(dāng)你劃掉一道線時(shí)，心里就多了一分成就感。

第四步：周邊調(diào)研。

工作日最好下午出發(fā)，但做好下午看不到合適房子的準(zhǔn)備。因?yàn)橛姓?jīng)職業(yè)的人，白天基本都在上班。你碰到的很可能是假冒二房東的中介，或者是沒(méi)有正經(jīng)職業(yè)的。和這些人合租可能會(huì)遇到很多問(wèn)題。比如大白天趁你不在帶了一堆狐朋狗友來(lái)家里，搞不好在家里吸毒你都不知道。

那下午出發(fā)的意義是什么呢？熱身。

順便在小區(qū)看看風(fēng)景。當(dāng)你時(shí)間太急迫的時(shí)候，就不會(huì)留意小區(qū)設(shè)施風(fēng)景、周邊吃的玩的和商場(chǎng)多不多，交通是否便利這些了。不要以為這些不重要。越是著急找房子，越不能粗疏。節(jié)奏一定要對(duì)。急中有緩，由緩而速。

每個(gè)小區(qū)都有一群群中介。他們走過(guò)你身邊時(shí)，一定要把紙揣好了。讓自己像個(gè)特務(wù)一樣，裝作若無(wú)其事地看大媽跳廣場(chǎng)舞。一邊看，一邊撥出電話。這時(shí)，只見(jiàn)一個(gè)大媽從廣場(chǎng)舞隊(duì)伍里溜出來(lái)了。沒(méi)錯(cuò)，白天不上班的，不一定是中介，還有可能是退休的房東大媽。

別從位置最優(yōu)的小區(qū)開(kāi)始。這樣，即便看到好房子，你還會(huì)對(duì)下家有期待。如果先看位置最優(yōu)的小區(qū)，你可能一激動(dòng)就拍板決定了，這樣很容易錯(cuò)失更舒服的房子。

第五步：現(xiàn)場(chǎng)勘查。

不要預(yù)設(shè)。一定要找?guī)Э照{(diào)的，一定要找有電梯的——太陋（low）了。

記住，你是在用大數(shù)據(jù)思維找房子，還能提出以上標(biāo)準(zhǔn)嗎？

以下指標(biāo)才是合適的：

1、要木地板，不要地板磚。

地板甚至比電視、空調(diào)還重要。臥室是木地板，或者看著像木地板的話，你回到家會(huì)感覺(jué)很放松，如果是地板磚，就給人一種冰冷的感覺(jué)，還像在辦公室里。

2、要有客廳，不要隔斷。

哪怕你不住隔斷，也不要租帶隔斷的房子。有隔斷就意味著沒(méi)有客廳。有大客廳，基本上就有沙發(fā)，沙發(fā)前邊基本就有電視，甚至還有大陽(yáng)臺(tái)。沒(méi)有客廳的話，你的空間就只剩下臥室了。

3、窗戶(hù)朝南，要無(wú)遮擋。

休息日你可以看到大把的陽(yáng)光毫不吝惜地照進(jìn)來(lái)。這一點(diǎn)對(duì)于好心情非常重要。如果你的窗子朝西或者朝北，或者有高樓遮住了你一半的視線，或者窗戶(hù)太小，你就不會(huì)太開(kāi)心。腦補(bǔ)一下吧：大冬天的周末，睡到十點(diǎn)，拉開(kāi)窗簾，滿室生春，泡一壺茶，站在窗前，遠(yuǎn)遠(yuǎn)近近的風(fēng)景盡收眼底。你頓時(shí)爽了。

4、要大床，除非你受了八關(guān)齋戒。

廣場(chǎng)舞大媽說(shuō)她只讓正經(jīng)人住，你要不正經(jīng)她還不租給你呢，然后一個(gè)勁兒地夸自己的房子有多么好。但你還是看出一些弊端，比如臥室沒(méi)有床，只有一張小床墊。——大媽不會(huì)聰明到為了把房子租個(gè)好價(jià)錢(qián)而特地買(mǎi)個(gè)大床，她不知道，如果她買(mǎi)張大床，很多人愿意多出200塊錢(qián)把這房子租下來(lái)，押一付三，增加的租金立刻抵消了大床的成本?？梢?jiàn)，把數(shù)學(xué)應(yīng)用在生活中有多么重要。

第六步：運(yùn)籌帷幄。

當(dāng)你現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)的房子數(shù)據(jù)比較充裕時(shí)，就會(huì)追求臥室里是不是有書(shū)架、洗手間是不是通風(fēng)良好這樣的指標(biāo)了。達(dá)到這個(gè)水平時(shí)，再看兩三家就夠了。

看到再好的房子，也別當(dāng)場(chǎng)定下來(lái)。一時(shí)的感覺(jué)有可能是假相。尤其是在你看了超過(guò)十間房時(shí)，你已經(jīng)分不清哪間是哪間了。你可能看一間覺(jué)得滿意，看到下一間又覺(jué)得滿意。這時(shí)，你需要問(wèn)一問(wèn)房東，能不能拍張照片。告訴她你要多比較兩家，這樣，她還會(huì)自動(dòng)給你壓低房租。不然，她會(huì)以為你不是一個(gè)人來(lái)住。當(dāng)然，你也可以告訴她你是發(fā)給你媽看，但那樣似乎有點(diǎn)丟人，畢竟你都三十歲了。

通情達(dá)理的房東一般都不會(huì)拒絕你。拒絕你的房東，你要考慮是不是要住在這里，因?yàn)楹退麄兊南嗵幙峙氯菀灼鸾娴?。要求拍照片是檢驗(yàn)房東性情的好辦法。

拍了十多家房間的照片，就可以去吃飯了。因?yàn)槟沭I了。找一家麥當(dāng)勞或者肯德基吧，可惜肉全沒(méi)有了。你痛恨自己累了一下午還不能吃飽。但要記住，你此行的目的是找房子，不是吃。

要一杯飲料。把看過(guò)的房子一一列在紙上，打開(kāi)照片，比較其優(yōu)劣。你假如會(huì)用SWOT分析法更好，PEST就不用了，裝逼也需要有限度。

然后，你就得到一張近似下圖的列表。

先排除一半，再?gòu)奈磁懦倪x項(xiàng)里選優(yōu)，就確定了一個(gè)候選房。

別著急，你還需檢驗(yàn)一下它是否有效。不必做robust檢驗(yàn)，只需在你未曾涉足的小區(qū)觀察兩套房有個(gè)比較就行了。一般不會(huì)優(yōu)于之前的最優(yōu)解。

然后，你打電話給最優(yōu)解姐姐。交了定金，就可以愉快地打道回府了。

你共撥了40多通電話，逛了5個(gè)小區(qū)，看過(guò)16間房。加上吃飯，花了5個(gè)小時(shí)。