作者 | 林實憨

來源 | 小白讀財經(jīng)

房租有多貴

近期，一線城市房租上漲了不少，不少大學(xué)畢業(yè)生頭疼不已。

為此，我與北京財經(jīng)大咖貓哥聊了這一話題。

貓哥說，上個月大舅媽的孩子要到北京望京附近工作，希望他能幫忙找一間房子。

不過，望京算是北四環(huán)和北五環(huán)的繁華區(qū)，房子不便宜。

即使是合租房，簡單裝修，干凈整潔的10-15平米的單間，報價都在3000元左右。（記住，這只是網(wǎng)上報價）

一通電話，貓哥將房租價格報給了大舅媽。

另一頭的舅媽，一聽價格就猶豫起來。

這也不奇怪，老家普通工薪族的工資才3000-4000元/月，對于他們而言，要拿出3000元租房，壓力不可想象。

數(shù)據(jù)顯示，整個北京市房子的平均租金是86.64元/平方米，這其中已經(jīng)包括了密云、懷柔和延慶等遠(yuǎn)郊區(qū)域。

北京的房租還算不得最高，深圳以98.77元/平方米拔得頭籌，上海以91.31元/平方米緊隨其后，廣州在一線城市中，最實惠，為58.72元/平米。

要是你上班或上學(xué)的地方離市中心很近，那么希望在附近租住房子，租金自然是平均房租的數(shù)倍。

房租收益率不高

對于房租，我還特地問了一下貓哥，他當(dāng)年剛大學(xué)畢業(yè)，北漂的時候，房租能有多便宜。

貓哥說，2004年北京東三環(huán)一個小單間（9平方米）租金750元。

當(dāng)時，他的工資是稅后3000元。

如今，同樣的單間，租金已經(jīng)漲到3000+。不過，現(xiàn)在應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生收入沒能漲那么多，稅后能拿10000+的人并不多。

當(dāng)年，貓哥花費月收入的25%在房租上，現(xiàn)在很多大學(xué)畢業(yè)生可能要花費35%，甚至45%以上的收入去租房，許多人存不下錢，不得不找各種網(wǎng)絡(luò)貸款才能繼續(xù)在大城市漂泊。

貓哥苦笑道：“我若年輕15歲，今年大學(xué)畢業(yè)，就不在北京漂了?！?/span>

有人說了，現(xiàn)在的白領(lǐng)與古時給地主家耕種的佃戶很像，辛苦一年，交了租，自己什么都沒剩下。

那把房子租給我們的房東是不是也像古時的地主那樣吃香喝辣呢？

實際上，大部分城市房東，若按經(jīng)濟學(xué)的理論，他們應(yīng)該把房子賣掉，因為收益率太低了。

像廈門，房租年收益率只有1.25%，北京也不過1.80%。

現(xiàn)在，銀行房貸的基準(zhǔn)利率是4.9%/年，但很多城市有上浮。

當(dāng)然，前不久銀行貸款政策有了調(diào)整。

8月25日，人民銀行發(fā)布公告，自今年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成。

我們?nèi)舭促J款年利率4.9%計算，廈門的房東每年虧3.65%，北京虧3.15%。

房租如此高，房東還虧么？

不要覺得奇怪，小林以同在北京市望京附近的兩套房子為例。

一套70平米的兩居室，整租的價格為6500元/月。（網(wǎng)上報價）

一套70平米的兩居室，二手房價格為485萬。首付146萬，月供1.8萬元。（網(wǎng)上報價） 今年在北京買房的房東，希望房租能抵消月供幾無可能，其他大城市的情況也類似。

當(dāng)然，早前在大城市的城中村蓋了幾棟樓的本地大叔大媽倒是輕松賺錢，每月坐地收租。

吃相難看的租房中介

正是摸透了房東們苦于“房租低，房貸高”的心理，租房中介機構(gòu)們從2018年開始，大規(guī)模收購房源。

北京天通苑的房東的案例最為典型：

1、房東要將房子出租，自認(rèn)為120平米的三居室能租個7500元就不錯了。

2、突然，自如和蛋殼網(wǎng)都來了人。

3、自如報價8500元給11個月。

4、蛋殼加價到9000。

5、自如報價提高到9500，蛋殼直接扔出殺手锏，說總比自如高300.

6、幾輪廝殺后，蛋殼給到了每月10800元。房東一臉懵，覺得中介必虧。

資本進入租房市場，賠本高價搶房，最后大概率是要推高房租的。

有媒體報道，北京房租整體漲幅同比超過10%，特別是5-6環(huán)的房子，很多都是500元、1000元地往上漲。

對此，租房的網(wǎng)友們大吐苦水。

A、中介說承諾不漲價，結(jié)果是第一個月是網(wǎng)上的標(biāo)價，第二個月就恢復(fù)原價（接近標(biāo)價的兩倍）

B、網(wǎng)上看到圖書館附近的房源，16平米的主臥，網(wǎng)上報價2800多。一個電話過去，中介說至少要4500。

C、研究生畢業(yè)后，3200元/月租了學(xué)校附近的房子一年了。結(jié)果上個月中介突然說，要一次漲價1500。

當(dāng)然，各大城市的監(jiān)管部門自然是多次下文強調(diào)房子的居住屬性，房東和中介不能如此霸蠻。

住房供需難題

你可能覺得奇怪，房產(chǎn)中介們似乎有恃都無恐的囤積大城市的房源，早前10年不動手，為何近兩年才如此猖獗。

中介們的說辭是現(xiàn)在來大城市的人多，房源緊張。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳新增49.67萬人，廣州新增40.6萬人，西安新增38.7萬人……

中介們說的好像挺有道理！

但不是所有大城市人口都增加，北京就是例外，它的人口是減少的，2017年減少2.2萬，2018年減少16.5萬。

近兩年，北京人越來越少，為何房租還是蹭蹭地漲呢？

問題的關(guān)鍵在于，你得知道增加的是什么人，減少的是什么人。

以小林所在的深圳為例，早前坂田地鐵站附近有許多工廠，制造業(yè)工人非常多，他們多半居住在廠區(qū)的宿舍里，少數(shù)為了追求生活品質(zhì)租住在附近的農(nóng)民房。

近些年，制造業(yè)的成本上漲過快，很多工廠搬離了深圳。

照此道理，早前工廠員工租住的房子會空出來。

然而，現(xiàn)實是每年新增的大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量大大超過工廠工人搬離的速度。

大學(xué)生租房的需求非常大，農(nóng)民房已經(jīng)不夠住了，許多廠區(qū)的宿舍都被改造成公寓。

早前，許多工廠宿舍為了節(jié)約成本，都是一個單間放上幾張有上下鋪的鐵架床，所以人口密度非常大。

工人比較能吃苦，而且為了省錢，對此不大介意。

如今，工廠宿舍被改造成公寓，原先一個單間能住8位工人，現(xiàn)在只住一個人或是一對情侶。

住房面積不變，但人口居住密度大幅下降。

如此這般，即使一座城市總?cè)丝跊]有增加，甚至小幅減少，總的住房需求也不會減少，相反會大幅增加。

除非大學(xué)生們愿意和當(dāng)年的工人一樣，睡上下鋪。

現(xiàn)在，你有沒有為中介們對人口流動特性的先知先覺而震驚呢？

無法逃離的大城市

雖然中介們霸占了大片房源，按理說，經(jīng)濟規(guī)律還能起作用。

中介們壟斷了房源，漲價太狠，很多人租不起房離開城市，最后中介們不得不降價，要么空置。

國際上的規(guī)律，若一個上班族的月收入的30%以上繳納房租，這個城市的房租上漲速度將受到抑制。

實際情況是經(jīng)濟規(guī)律似乎不起作用了，因為許多年輕人沒法逃離。

很多產(chǎn)業(yè)高度集中在一線城市，從業(yè)人員無法離開，只能被迫接受生活成本上漲。

這才是大城市房租上漲的深層次問題，中介們只是加速了這一進程。

小林的好友阿東在某游戲公司上班，國內(nèi)能給他工作機會的城市不多。

第一檔：上海，北京，廣州，有非常多大中小的游戲公司

第二檔：深圳，杭州，成都，一兩個大游戲公司，大部分是小公司

離開一線和二線城市，像阿東一樣的大學(xué)生幾乎找不到對口的工作。

真正大量吸納大學(xué)生就業(yè)人口的不是制造業(yè)工廠，而是以服務(wù)業(yè)為主的城市寫字樓，大城市更是如此。

要解決問題，政府的方法是疏散大城市的產(chǎn)業(yè)，政策引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)留下次一級城市。

然而，自由市場條件下，城市間的馬太效應(yīng)明顯，美國的紐約把持了金融，硅谷壟斷了高科技，它們的房價和房租都下不來。其他中小城市，又無法聚集高端人才與紐約、硅谷競爭。

對于個人而言，真心不希望在大城市打拼就要提前做好規(guī)劃，選擇非大城市獨家壟斷的行業(yè)和職位，可以自由穿行各個城市。