作者 | 挖數(shù)

香港位于廣東深圳的南邊，面積是1106平方公里，比中國(guó)的四大一線城市都小。

不僅面積小，其人口密度也大，香港每平方公里的人口數(shù)比四大一線城市都多。

看起來(lái)好像跟深圳差不多，實(shí)際大不相同。

香港境內(nèi)山多平地少，是一座受到海水淹沒(méi)的多山地體，如果計(jì)算建設(shè)用地面積的話，香港僅有19%的面積可以開(kāi)發(fā)，而這個(gè)比例深圳是50%。

因此換算成實(shí)際可建設(shè)面積的話，香港是35595人/平方公里，深圳是13046人/平方公里，這個(gè)差距就拉開(kāi)了。

香港分3個(gè)區(qū)，分別是香港島、九龍和新界。

再拆分成小的區(qū)域：

香港島：中西區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、灣仔區(qū)；

九龍：九龍城區(qū)、深水埗區(qū)、油尖旺區(qū)、黃大仙區(qū)、觀塘區(qū)；

新界：北區(qū)、西貢區(qū)、沙田區(qū)、大埔區(qū)、離島區(qū)、葵青區(qū)、荃灣區(qū)、屯門(mén)區(qū)、元朗區(qū)。

其中香港島的中西區(qū)是整個(gè)香港的中央商務(wù)區(qū)（CBD），是最多商業(yè)辦公樓和娛樂(lè)場(chǎng)所聚集的地方，中環(huán)就位于該區(qū)。

查詢(xún)地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，以中西區(qū)的 上環(huán)/中環(huán)/金鐘 這一帶為例，在售的二手房中最貴的一套是——

總價(jià)2.2億港幣，香港的房子是以尺為單位，1尺大約等于0.093平方米，這里的1702尺換算成平方米的話是158平方米，一平方米是139萬(wàn)港幣，也就是122萬(wàn)人民幣。

這套是可以望見(jiàn)維多利亞港的，是真正港人口中的“千尺豪宅”。

當(dāng)然這種上億的房子屬于稀缺物種，該區(qū)域更多的房子總價(jià)在500-2500萬(wàn)港幣之間。

看了一下500-600萬(wàn)港幣這一區(qū)間房子的實(shí)用面積，都在30平方米以下。

在該區(qū)域隨機(jī)選取5套房子，取他們的均價(jià)，大概在21萬(wàn)人民幣/平方米左右。（這里取的建筑面積）

用以上方式計(jì)算整個(gè)香港島的房子均價(jià)：

九龍的均價(jià)是：

新界的均價(jià)是：

以上數(shù)據(jù)可以看出，香港的房子真的很貴，最貴的尖沙咀一平方米要22萬(wàn)人民幣，最便宜的離島區(qū)也要9.4萬(wàn)人民幣。

貴不貴跟深圳對(duì)比一下就知道，深圳福田和南山的房子大概在6-15萬(wàn)/平方米，比較遠(yuǎn)的寶安區(qū)的沙井在4-6萬(wàn)/平方米，這樣看香港房?jī)r(jià)大約是深圳的2倍。

按照香港2018年17500元港幣的月工資中位數(shù)，普通人要不吃不喝29年才能買(mǎi)得起一套總價(jià)600萬(wàn)港幣，實(shí)用面積在30平方米以下的房子。

通過(guò)地產(chǎn)公司的城市指數(shù)可以看到，香港的房?jī)r(jià)從2004年開(kāi)始一路飆漲

眾觀歷史，整個(gè)香港的樓市大概經(jīng)歷了 7輪 上漲。

第1輪上漲：1945-1950年

戰(zhàn)爭(zhēng)期間，國(guó)內(nèi)很多中產(chǎn)階級(jí)、資產(chǎn)家?guī)е覍偌娂娪咳胂愀郏潭倘哪觊g，香港的人口從50萬(wàn)暴漲到200萬(wàn)。

很多房屋在戰(zhàn)爭(zhēng)中受損，香港住房問(wèn)題出現(xiàn)從未有過(guò)的緊張，稀缺的住房帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的急劇上漲。

第2輪上漲：1953-1958年

1953年，香港得益于港口的地域優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，一些企業(yè)家比如霍英東等創(chuàng)造了“分層出售”和“分期付款”這一史無(wú)前例的銷(xiāo)售模式，將房屋買(mǎi)賣(mài)的主體由之前大公司整棟購(gòu)買(mǎi)，變成個(gè)人分層分戶(hù)購(gòu)買(mǎi)。

從此房屋交易量暴增，“炒樓花”一詞第一次出現(xiàn)在香港人的視線。

第3輪上漲：1960-1965年

這一時(shí)期，亞洲地區(qū)快速發(fā)展，香港作為“四小龍”之首，工業(yè)化快速推進(jìn)，國(guó)際資本紛紛涌入香港，香港進(jìn)入制造業(yè)的黃金時(shí)期。

隨之而來(lái)的是樓市再次繁榮，地價(jià)房?jī)r(jià)齊上漲。

第4輪上漲：1968-1973年

1968年，在政府主導(dǎo)下，香港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，由制造業(yè)轉(zhuǎn)向金融和商貿(mào)業(yè)，GDP快速增長(zhǎng)，每年都超過(guò)10%，被稱(chēng)為香港奇跡。

以李嘉誠(chéng)為代表的制造業(yè)巨頭紛紛轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基、新世界等地產(chǎn)公司開(kāi)始跑馬圈地，大量熱錢(qián)快速流入香港，不僅樓市狂飆，股市也從200多點(diǎn)一路上漲到最高的1774點(diǎn)。

第5輪上漲：1976-1981年

這一時(shí)期，香港實(shí)行了一系列優(yōu)惠政策，比如資金自由往來(lái)、稅費(fèi)減免等，一大批國(guó)際金融機(jī)構(gòu)和世界500強(qiáng)公司紛紛進(jìn)駐，現(xiàn)代金融中心的定位也被首次提出，同時(shí)期香港的人口也突破了500萬(wàn)。

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基、新世界地產(chǎn)等巨頭紛紛上市，李嘉誠(chéng)、鄭裕彤等成為了身家上百億的富豪，樓市也在各種造富神話中進(jìn)一步上升。

第6輪上漲：1985-1997年

這個(gè)時(shí)期，港幣隨著美元貶值，銀行利率大幅降低，樓市被極大地刺激起來(lái)，加上很多香港人預(yù)期回歸后大陸的富人會(huì)涌入香港，到時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)被托上天，不買(mǎi)房就是傻子。

于是10年間香港房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)6倍，基本每個(gè)月都漲10%，大家都無(wú)心工作，心思都在房子上，每天見(jiàn)面聊的最多的是誰(shuí)家物業(yè)這個(gè)月又漲多少，誰(shuí)誰(shuí)通過(guò)炒樓賺了千萬(wàn)身家。

第7輪上漲：2004年至今

這段時(shí)期，香港停止了廉價(jià)房屋計(jì)劃，并逐年壓縮商品房的土地供應(yīng)，與稀少的供應(yīng)端相比，香港本地居民突破750萬(wàn)，需求端越來(lái)越旺盛。

隨著2006年香港推出優(yōu)才入境計(jì)劃，吸引外地人來(lái)港定居，大陸的各路科技新貴、私企老板、體育明星、演員藝人等紛紛涌入香港購(gòu)置物業(yè)，推動(dòng)了樓市的新一輪上漲。

香港樓市的每一次上漲都伴隨著下跌，但大趨勢(shì)還是一直往上的，房?jī)r(jià)如此高企，出現(xiàn)劏房、棺材房、籠屋之類(lèi)的也就見(jiàn)怪不怪了。