北京學(xué)區(qū)房報(bào)告：大數(shù)據(jù)告訴你該買哪

北京學(xué)區(qū)房終于“退燒”了。對(duì)于那些焦慮的虎媽們來(lái)說(shuō)，這應(yīng)該算是一個(gè)好消息。

根據(jù)中國(guó)社科院日前發(fā)布的北京主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)，近三個(gè)月來(lái)（5-7月），北京市東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的房?jī)r(jià)分別累計(jì)下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區(qū)前三位。

還記得在北京學(xué)區(qū)房最瘋狂的時(shí)候，中介掛出的報(bào)價(jià)46萬(wàn)元一平米的天價(jià)學(xué)區(qū)房嗎？如今，在調(diào)控風(fēng)暴的沖刷下，學(xué)區(qū)房的概念正在變淡，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)已經(jīng)降溫。在黃城根、金融街等熱門學(xué)區(qū)，每平米20萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房基本消失了，有的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)已經(jīng)下調(diào)了百萬(wàn)元甚至更多。

圖1-北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格地圖

雖然學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)降了，但虎媽貓爸們那一顆顆不安分的心，卻始終在蠢蠢欲動(dòng)。畢竟，“買一套學(xué)區(qū)房就等于給孩子買了一個(gè)未來(lái)”的觀念已經(jīng)深入人心。

正如90度地產(chǎn)上周在《挑戰(zhàn)學(xué)區(qū)房》一文所揭示的，購(gòu)買學(xué)區(qū)房的背后，其實(shí)是家長(zhǎng)們心中深深的焦慮。沒買學(xué)區(qū)房，焦慮；看了學(xué)區(qū)房買不買，焦慮；買了學(xué)區(qū)房，孩子學(xué)習(xí)壓力大，還是焦慮。

如何才能不焦慮？面對(duì)動(dòng)輒幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)的學(xué)區(qū)房，究竟該不該買？拼盡全力買一套學(xué)區(qū)房值不值得？哪個(gè)學(xué)區(qū)最熱門，在哪個(gè)學(xué)區(qū)買最適合自身?xiàng)l件？這些問(wèn)題都需要家長(zhǎng)們理性思考。

為了讓北京的虎媽貓爸們對(duì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)有一個(gè)更清楚的認(rèn)識(shí)，艾普大數(shù)據(jù)制作了這份“北京學(xué)區(qū)房報(bào)告”，希望透過(guò)大數(shù)據(jù)勾勒出市場(chǎng)的輪廓，為家長(zhǎng)們提供一點(diǎn)有價(jià)值的參考信息。

誰(shuí)想擠進(jìn)學(xué)區(qū)房？

圖2-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注人群地理分布熱力

從圖2可以看出，關(guān)注學(xué)區(qū)房的人群主要分布于北京三環(huán)到五環(huán)之間，表明這些區(qū)域優(yōu)質(zhì)學(xué)校較少，而居住在名校扎堆的二環(huán)以內(nèi)及海淀區(qū)的人群，顯然大多數(shù)并不太關(guān)心學(xué)區(qū)房。

熱力圖揭示出一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)——優(yōu)質(zhì)教育資源的供給與需求不平衡。近年來(lái)，北京市各區(qū)加大了教育投入力度，并通過(guò)實(shí)行多校劃片、完善租購(gòu)?fù)瑱?quán)等政策，來(lái)化解教育資源的不均衡問(wèn)題。

朝陽(yáng)區(qū)是熱力圖中較熱的區(qū)域。該區(qū)雖然已經(jīng)做出了很大努力，學(xué)位供給也相對(duì)充足，但由于傳統(tǒng)名校分布較少，所以想通過(guò)買學(xué)區(qū)房給孩子換到一張名?！巴ㄐ凶C”的家長(zhǎng)不在少數(shù)。

優(yōu)質(zhì)教育資源分布不均衡主要是歷史發(fā)展原因造成的，名校的培育也不可能在短時(shí)間內(nèi)一蹴而就，因此，學(xué)區(qū)房的概念在短時(shí)期內(nèi)也不會(huì)輕易消失。

最搶手的學(xué)區(qū)房是這些

圖3-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注度TOP50

從學(xué)區(qū)房的關(guān)注熱度看，最受家長(zhǎng)們關(guān)注的學(xué)區(qū)房是位于朝陽(yáng)區(qū)的豐和園，這個(gè)小區(qū)屬于人大附中朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)）的劃片范圍，附近中學(xué)則有人大附中朝陽(yáng)學(xué)校（公立學(xué)校）、人大附中朝陽(yáng)分校（私立中學(xué)）。從最受關(guān)注的前50名學(xué)區(qū)房所處學(xué)區(qū)看，西城區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)等傳統(tǒng)重點(diǎn)學(xué)區(qū)仍是學(xué)區(qū)房熱點(diǎn)區(qū)域。

但同時(shí)意味著，這些關(guān)注度高的學(xué)區(qū)房社區(qū)也一定是房?jī)r(jià)相對(duì)更高、競(jìng)爭(zhēng)更激烈的區(qū)域。所以我們的建議是，土豪隨意，而錢袋不鼓的家長(zhǎng)們可以選擇避開這些區(qū)域，退而求其次，而不是擠破頭去搶房，或許還有意外收獲。

年輕虎媽們更焦慮

圖4-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注人群性別比例

從圖4可以看出，關(guān)注學(xué)區(qū)房人群中，女性占比達(dá)到了87%。這說(shuō)明，在對(duì)待子女教育問(wèn)題上，虎媽比貓爸更用心。正是這群焦慮的虎媽們，演繹出了一幕幕現(xiàn)代版的“孟母三遷”的故事。

圖5-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注人群年齡分布

圖6-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注人群子嗣情況

如果我們將26～35歲視作孩子并未達(dá)到入學(xué)年齡的年輕家長(zhǎng)，將36～45歲視為中小學(xué)生入學(xué)適齡兒童家長(zhǎng)，那么，我們從圖5中會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，即年輕家長(zhǎng)所占比例幾乎與適齡兒童家長(zhǎng)相當(dāng)，分別為45%和49%。

換句話說(shuō)，年輕一代虎媽們對(duì)待子女教育競(jìng)爭(zhēng)的焦慮也很嚴(yán)重，可能沒生孩子或則孩子剛上幼兒園時(shí)就開始考慮買學(xué)區(qū)房的問(wèn)題了。尤其是北京6年一學(xué)位的政策出臺(tái)后，很多家長(zhǎng)不得不未雨綢繆。圖6清晰顯示出，沒生孩子就開始關(guān)注學(xué)區(qū)房的人群比例已經(jīng)達(dá)到10%。

圖7-關(guān)注學(xué)區(qū)房人群的消費(fèi)能力

從關(guān)注學(xué)區(qū)房人群的消費(fèi)能力看，他們并不是我們想象中的有錢人，月可支配消費(fèi)額在4000～5999元之間的最多。北京學(xué)區(qū)房動(dòng)輒上千萬(wàn)，最終購(gòu)買了學(xué)區(qū)房的家庭中除了高收入人群外，可能不少是賣掉原來(lái)的房子進(jìn)行置換的，收入并不高的家庭恐怕只能望房興嘆了。所以，連中產(chǎn)階層也不得不為學(xué)區(qū)房焦慮了。

總價(jià)800萬(wàn)以內(nèi)更受歡迎

圖8-北京學(xué)區(qū)房戶型關(guān)注度分布

圖9-北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格關(guān)注度分布

圖8顯示，家長(zhǎng)們購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)首選一居和兩居的小戶型，兩者的關(guān)注度分別為96%及83%。

相對(duì)應(yīng)的，家長(zhǎng)們最想買的學(xué)區(qū)總價(jià)集中在800萬(wàn)以下，總價(jià)千萬(wàn)的學(xué)區(qū)房關(guān)注比例僅為10%。

在本輪房?jī)r(jià)上漲期間，北京二手房?jī)r(jià)格實(shí)際漲幅普遍高達(dá)100%，面積太大的學(xué)區(qū)房總價(jià)會(huì)很高，對(duì)于不少家庭而言，往往需要拼盡全家之力來(lái)供一套房，生活壓力很大。所以，為了孩子教育，只好受點(diǎn)委屈住在擁擠一點(diǎn)的小房子里更為現(xiàn)實(shí)。另外一張情況是，不少家長(zhǎng)買學(xué)區(qū)房只是為了獲得一個(gè)入學(xué)資格，實(shí)際并不自住而是出租，所以往往也是偏向小戶型。