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哪些地鐵房上班方便還劃算？
2017-07-05
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又到一年畢業(yè)季，許多大學(xué)生走出校園，走進(jìn)社會(huì)。這群職場(chǎng)新人要做的第一件事，就是找房子。

找房子最重要的考慮因素是什么呢？

地段。 

本次研究即是圍繞“地段”中的“地鐵房”展開(kāi)的，由數(shù)據(jù)團(tuán)與安居客合作完成，我們以上海作為研究城市。

地鐵房相比非地鐵房，價(jià)值主要體現(xiàn)為交通便利，外出——尤其是上班——更加方便快速。

我們圍繞地鐵站做了半徑1公里的緩沖區(qū)（1km緩沖區(qū)的設(shè)定主要考慮步行和自行車(chē)較為方便的可達(dá)范圍），并把上海的各個(gè)企業(yè)落到地圖上。簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)一下，上海302個(gè)地鐵站附近1公里范圍內(nèi)覆蓋了全市約42%的企業(yè)和52%的就業(yè)崗位，具體如下圖所示：



顯然，市中心是就業(yè)崗位最為密集、地鐵站也最為密集的區(qū)域。相應(yīng)的，市中心的房?jī)r(jià)也……你懂的。

因此，對(duì)于大多數(shù)像我這樣的普通市民來(lái)說(shuō)，比起關(guān)注市中心的房子，我們更加關(guān)注那些位于近郊、價(jià)格相對(duì)便宜、能夠較為便捷地到達(dá)市中心的地鐵房。我們住在這樣的房子里，每天坐地鐵去上班，在進(jìn)站前、出站后可能還要步行或騎車(chē)。

基于這種最常見(jiàn)的通勤情況，我們定義了地鐵1小時(shí)通勤圈：從某個(gè)地鐵站出發(fā)，乘坐地鐵30分鐘（含換乘）+進(jìn)出站的站外換乘（步行、騎車(chē)）30分鐘可達(dá)范圍。

地鐵1小時(shí)通勤圈的計(jì)算結(jié)果如下圖所示，以松江九亭站為例：



可以看到，從九亭站出發(fā)，向西最遠(yuǎn)可沿9號(hào)線到達(dá)松江新城地鐵站，向東可與3號(hào)線、4號(hào)線、7號(hào)線、11號(hào)線等多條線路換乘，到達(dá)徐匯、靜安、中山公園等地區(qū)，可達(dá)范圍內(nèi)覆蓋的就業(yè)崗位數(shù)量約209萬(wàn)個(gè)。

再來(lái)看看新江灣城：



從新江灣城出發(fā)，則可乘坐10號(hào)線并與多線換乘，1小時(shí)內(nèi)到達(dá)楊浦區(qū)南部、四川北路、人民廣場(chǎng)乃至陸家嘴地區(qū)，可達(dá)范圍內(nèi)覆蓋就業(yè)崗位約327萬(wàn)個(gè)。

用同樣的方式，我們計(jì)算了每個(gè)地鐵站的1小時(shí)通勤圈所覆蓋的崗位數(shù)，并繪制出崗位數(shù)的等高線，如下圖所示：



可以看到，覆蓋崗位的等高線基本以人民廣場(chǎng)為中心，向外擴(kuò)展，呈現(xiàn)為西北大、東南小的不對(duì)稱(chēng)圈層結(jié)構(gòu)。

在浦西，基本上遵循 中環(huán)-外環(huán)-新外環(huán)(沈海高速-申嘉湖高速)-郊環(huán) 的圈層衰減規(guī)律，每向外一個(gè)圈層，地鐵站的1小時(shí)通勤崗位覆蓋度減少150萬(wàn)-200萬(wàn)個(gè)。具體而言：
中環(huán)以?xún)?nèi)的地鐵站：1小時(shí)通勤圈覆蓋崗位500萬(wàn)以上
中環(huán)-外環(huán)的地鐵站：1小時(shí)通勤圈覆蓋崗位350萬(wàn)-500萬(wàn)
外環(huán)-新外環(huán)的地鐵站：1小時(shí)通勤圈覆蓋崗位150萬(wàn)-300萬(wàn)
新外環(huán)-郊環(huán)的地鐵站：1小時(shí)通勤圈覆蓋崗位70萬(wàn)-200萬(wàn)

而在浦東，就業(yè)崗位覆蓋度的衰減速度要快得多。在內(nèi)環(huán)線附近，1小時(shí)覆蓋崗位數(shù)已經(jīng)衰減到400萬(wàn)個(gè)左右，而在西北—東南方向的衰減則更為迅速，舉例而言：凌兆新村附近(外環(huán)線)尚保持在400萬(wàn)左右的較高水平，川沙附近(外環(huán)線)則已衰減到不足100萬(wàn)個(gè)。

我們還可以分行業(yè)進(jìn)行比較。假如只考慮金融類(lèi)就業(yè)崗位的話，地鐵站等高線圖長(zhǎng)這樣：



由圖可知，受到陸家嘴、后灘等金融中心的影響，基于金融類(lèi)崗位分布情況的地鐵1小時(shí)通勤等高線的中心點(diǎn)明顯向南、向東偏移，在浦東的衰減速度也大大減緩。

只考慮科研技術(shù)類(lèi)就業(yè)崗位的地鐵站等高線圖如下：



由圖可知，基于科研技術(shù)類(lèi)崗位分布情況的地鐵1小時(shí)通勤等高線與全行業(yè)的總體類(lèi)似，但在徐匯-閔行方向有明顯的延伸。

只考慮制造業(yè)類(lèi)就業(yè)崗位的地鐵站等高線圖如下：



由圖可知，基于制造業(yè)崗位分布情況的地鐵1小時(shí)通勤等高線衰減速度非常慢，可一直延伸到郊環(huán)。由于嘉定、青浦、松江和浦東的部分地區(qū)有大量的制造業(yè)崗位分布，這些地區(qū)地鐵站的1小時(shí)通勤圈覆蓋崗位數(shù)也較為突出。

看著這幾張圖，各行各業(yè)的小伙伴是不是已經(jīng)開(kāi)始默默盤(pán)算了呢？

當(dāng)然，找房子的時(shí)候，除了地段，價(jià)格也是重要的考量因素。

我們將地鐵站半徑1.5km范圍內(nèi)的住宅定義為“地鐵房”，繪制出租房單價(jià)（元/間/月）和二手房單價(jià)（元/平方米）的等高線。（說(shuō)明：根據(jù)數(shù)據(jù)團(tuán)的研究和安居客的地鐵房報(bào)告，從上海全市層面來(lái)看，1.5km范圍內(nèi)的房子遵循“離地鐵站越近，房?jī)r(jià)越高”的規(guī)律，故本研究選取1.5km作為地鐵房的范圍。）




總體而言，租金和二手房?jī)r(jià)格的分布高度一致，高價(jià)區(qū)域集中分布在浦西的內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)、虹橋，以及浦東的陸家嘴和張江地區(qū)，并以圈層形狀向外衰減。

接下來(lái)，重點(diǎn)來(lái)了：

我們?nèi)绾尾拍苷业郊确奖闱巴喙ぷ鲘徫?，房?jī)r(jià)又相對(duì)劃算的地鐵房呢？

很簡(jiǎn)單，崗位更多，我們把就業(yè)崗位數(shù)作為分子；房?jī)r(jià)更低，我們把房?jī)r(jià)（包括租金）作為分母，兩者相除，即可以對(duì)地鐵房的性?xún)r(jià)比進(jìn)行比較性的分析。

為了方便對(duì)比和計(jì)算，我們將這個(gè)比值標(biāo)準(zhǔn)化到0~100的區(qū)間，便可以得到“地鐵房租房性?xún)r(jià)比指數(shù)”和“二手房租房性?xún)r(jià)比指數(shù)”，性?xún)r(jià)比最高的地鐵站得分為100。具體結(jié)果請(qǐng)看下圖：



由圖可知，僅從通勤圈覆蓋崗位數(shù)的角度，租房性?xún)r(jià)比和二手房性?xún)r(jià)比最高的站點(diǎn)分布在8號(hào)線的浦東區(qū)域和1、3、7號(hào)線的內(nèi)環(huán)以北區(qū)域?？傮w而言，這些地區(qū)可以方便地可達(dá)至相對(duì)多的就業(yè)崗位，同時(shí)還保持在相對(duì)合理的房?jī)r(jià)區(qū)間。換句話說(shuō)，這些可以認(rèn)為是性?xún)r(jià)比較高的地鐵房。

那么，具體哪些地鐵站的性?xún)r(jià)比更高呢？我們分圈層制定了榜單：


看完以上榜單，剛剛畢業(yè)的你、剛找好工作或者正在找工作的你，現(xiàn)在想好去哪里租房/買(mǎi)房了嗎？

注：
1. 本文由微信公眾號(hào) 城市數(shù)據(jù)團(tuán) 原創(chuàng)并首發(fā)。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)由 安居客 提供，其他數(shù)據(jù)由脈策數(shù)據(jù)提供。
2. 參與了本研究數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)可視化和文章撰寫(xiě)的小伙伴包括：團(tuán)支書(shū)、阮田、王宇鵬、李博文等。

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