“互聯(lián)網(wǎng)+”滲透 大數(shù)據(jù)將顛覆房地產傳統(tǒng)模式

隨著中國房地產市場“黃金十年”的結束，地產商紛紛開始思考在新的市場環(huán)境下如何生存?！鞍足y十年”的到來，意味著地產市場的暴利時代已一去不復返，中國的房地產開始進入一個更成熟的市場階段，早期的地產開發(fā)模式在未來將不再適用。隨著房地產開發(fā)利潤水平的下降、金融環(huán)境的變化以及互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，輕資產發(fā)展模式成為房地產業(yè)贏利的一個必然趨勢。與此同時，O2O的商業(yè)模式正在逐漸滲透房地產開發(fā)運營的不同階段。與其它行業(yè)一樣，房地產業(yè)也在一步步卷入這場巨大的“互聯(lián)網(wǎng)＋”盛宴中。在不遠的將來，輕資產、線上線下等互聯(lián)網(wǎng)模式將越來越深入地影響中國地產市場的走向。

　　項目前期投資：開發(fā)商擁抱輕資產

　　由于重資產的模式受制于房地產的周期，在房地產市場火熱時，賣得很快，現(xiàn)金回流也很快。但當房地產進入緊縮期時，單純依靠原有的重資產模式，已經很難快速擴大規(guī)模。因此，房地產商們都在向輕資產轉型。輕資產戰(zhàn)略的核心是充分利用外界資源，減少自有資金的投入，集中自有資源于產業(yè)利潤最高的階段，提高企業(yè)盈利能力。

　　目前，房地產業(yè)還是由傳統(tǒng)重資產企業(yè)主導，而“互聯(lián)網(wǎng)＋”的誕生正在改變這一格局，整個地產行業(yè)正在向輕資產的方向靠攏，并允許越來越多的企業(yè)專注于自身優(yōu)勢，專注于自身核心贏利點。

　　房地產業(yè)的輕資產運營主要有兩種模式。第一種模式為直投。房地產商將項目分割成幾小塊，并與外部投資者合作，這包括投資基金、保險公司等機構投資。而房地產商則轉型為運營商，負責項目的設計、建造、管理運營等。第二種模式為眾籌。有實力的地產開發(fā)商紛紛成立自己的電子商務或互聯(lián)網(wǎng)金融公司，通過發(fā)行金融產品向公眾募集資金，用于未來項目的開發(fā)。這意味著討論多年的地產眾籌已正式落地，開發(fā)商擁有了更豐富的融資渠道來減輕自身對開發(fā)的資金投入。

　　事實上，縱觀房地產業(yè)從拿地到項目運營的整個產業(yè)鏈條，互聯(lián)網(wǎng)的確可以從不同的階段切入進來，從而改變整個行業(yè)。未來，市場上可能見不到以往的房地產開發(fā)商，取而代之的是新型的房地產公司。

　　在“互聯(lián)網(wǎng)＋”的浪潮中，房地產商也應該和其他行業(yè)一樣需要有前瞻性，跨界無疑是打開不同市場大門的鑰匙。未來，房地產商＋互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、房地產商＋電商、房地產商＋金融等模式將相繼會出現(xiàn)在市場上。

　　大數(shù)據(jù)或將顛覆房地產傳統(tǒng)定位模式

　　在項目定位方面，互聯(lián)網(wǎng)的力量也不容小覷。在住宅方面，具體到某個區(qū)域的客戶喜歡多大的面積、怎樣的戶型、小區(qū)的配套及底層商業(yè)應該如何匹配，都可以在項目開始建設之前通過大數(shù)據(jù)獲悉。在商業(yè)方面，餐飲的占比、品牌的喜好、片區(qū)消費者的年齡結構與收入等，也同樣可以通過大數(shù)據(jù)提前了解。

　　此外，通過大數(shù)據(jù)，地產商可以提前獲取潛在客戶信息，按照客戶的喜好，進行項目規(guī)劃和營銷策劃。而在過去，這些數(shù)據(jù)收集往往要依賴問卷調查，而收到的結果也往往有限，且容易出現(xiàn)較大的偏差。另外，未來新住宅產品的設計將會依附于電商后臺提供的數(shù)據(jù)完成，將線上的客戶信息轉移至線下，并運用到具體的操作與生產中。

　　同樣，在商業(yè)地產的定位、策劃與招商上，大數(shù)據(jù)也有相當?shù)淖饔?。通過大數(shù)據(jù)的運用，開發(fā)商和運營商可以對潛在客戶與目標市場進行精準預測，并根據(jù)消費者信息對商業(yè)進行具體的規(guī)劃。

　　大數(shù)據(jù)在項目定位上的運用，意味著房地產服務商傳統(tǒng)的定位手段可能在未來不再適用，服務商互聯(lián)網(wǎng)化是未來的一大趨勢。如何在技術上達到這一點，現(xiàn)有人員的調整及新型人才的挖掘以及如何獲取數(shù)據(jù)，則是目前地產服務商所要思考的問題。

　　項目營銷：借力“互聯(lián)網(wǎng)＋”精準投放

　　對于項目營銷，房地產商越來越多地選擇結合O2O的互聯(lián)網(wǎng)營銷模式。即通過線上的宣傳，潛在客戶可以更好地被捕捉，并被轉移至線下。與電視、報紙、地鐵與戶外廣告等傳統(tǒng)營銷方式不同，線上營銷往往更精準也更物美價廉。

　　此外，在項目營銷方面，開發(fā)商也開始融合越來越多的互聯(lián)網(wǎng)因素，節(jié)省資金和營銷成本則是投資者在眾籌中獲得的最大優(yōu)惠。如一個房地產項目，將其中的一套房子拿出來拍賣并作為眾籌的目標，投資人每人最低只需要投資1000元，便可享受高達40%的回報率。這種“眾籌”的營銷方式，在讓渡較少利潤的前提下，品牌效應及項目知名度明顯提高，同時也間接測試了市場的價格適用空間，便于后期調整售價。并且，眾籌平臺可以幫助客戶建立信任，價值遠高于市場調查，愿意參與眾籌項目的人，往往是對項目本身感興趣的。同時作為一種融資手段，其速度快且成本低。目前，萬科、遠洋等地產大戶都已紛紛開始試水這種形式的眾籌，雖然融資金額不高，但地產商更看重的是項目宣傳功效以及測試民眾對眾籌這個新概念的反映與態(tài)度。

　　通過O2O，開發(fā)商能夠最大程度地了解并解決用戶在購房、裝修等資金鏈條方面的痛點問題，同時為自己做足了宣傳。線上宣傳、線下買房，將成為開發(fā)商在未來幾年不斷嘗試創(chuàng)新的營銷手段。

　　項目運營：O2O＋大數(shù)據(jù)改造運營模式

　　在項目運營階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)與現(xiàn)實生活的界限變得越來越模糊，O2O的模式被廣泛運用在項目管理上。比如住宅的“虛擬社區(qū)”是當下最熱門的話題，通過開發(fā)項目或者開發(fā)商自用的APP，業(yè)主和租戶可以在線上提交需求申請，線下享受一系列物業(yè)管理服務。包括通過社交網(wǎng)絡、論壇等，將住戶聯(lián)系到一起，管理日常行政及提供維修服務，以及提供包括家政、干洗及照顧老人小孩等增值服務，并收集住戶日常服務信息，以便更深入地了解住戶的需求。

　　此外，開發(fā)商還可以與電商和金融機構合作，向業(yè)主或住戶提供電子卡，這種電子卡既可作為門禁卡、停車卡，也可以預定日常生活服務甚至成為小區(qū)商業(yè)線上線下購物的預付卡。而開發(fā)商則可以利用這一張小小卡片的使用數(shù)據(jù)收集人流量、交易數(shù)據(jù)等大數(shù)據(jù)，分析客戶喜好和需求，做到更精準的廣告投放，更合理地調整商業(yè)布局。