互聯(lián)網(wǎng)全面滲透房地產(chǎn)業(yè)鏈 大數(shù)據(jù)將顛覆傳統(tǒng)模式

所謂重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，是指開(kāi)發(fā)商依靠大量的自有資金投入支持商用物業(yè)。重資產(chǎn)的模式受制于房地產(chǎn)的周期，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)，賣得很快，現(xiàn)金回流的也很快。但目前，房地產(chǎn)進(jìn)入緊縮期，單純依靠原有重資產(chǎn)模式，已經(jīng)很難快速擴(kuò)大規(guī)模，這就是為什么地產(chǎn)商們都在強(qiáng)調(diào)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。何為輕資產(chǎn)？輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的核心是充分利用外界資源，減少自身資金的投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)最高的階段，提高企業(yè)盈利能力?；ヂ?lián)網(wǎng)等輕資產(chǎn)公司，通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”，加入到房地產(chǎn)投資的隊(duì)伍中來(lái)；而房地產(chǎn)商這樣的傳統(tǒng)重資產(chǎn)企業(yè)則希望通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+“，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。誰(shuí)能利用自身核心專長(zhǎng)，有效結(jié)合外部資源，誰(shuí)就能把握住利潤(rùn)點(diǎn)。

　　中國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是有傳統(tǒng)重資產(chǎn)企業(yè)所主導(dǎo)，而“互聯(lián)網(wǎng)+”的誕生正在改變這一格局，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)正在向輕資產(chǎn)的方向靠攏，并允許越來(lái)越多的企業(yè)專注于自身優(yōu)勢(shì)，專注于自己核心贏利點(diǎn)。

　　縱觀房地產(chǎn)業(yè)從拿地到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條，互聯(lián)網(wǎng)可以從不同的階段切入進(jìn)來(lái)，從而改變了整個(gè)行業(yè)。未來(lái)，市場(chǎng)上可能見(jiàn)不到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，取而代之的是新型的房地產(chǎn)公司。在互聯(lián)網(wǎng)的浪潮中，房地產(chǎn)商需要有前瞻性，具有想象力的跨界則是打開(kāi)不同市場(chǎng)大門(mén)的鑰匙，未來(lái)，地產(chǎn)商+互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、地產(chǎn)商+電商、地產(chǎn)商+金融等模式將相繼出現(xiàn)在市場(chǎng)上。一個(gè)企業(yè)的能力是有限的，一個(gè)企業(yè)的資本也是有限的，如何利用各方資源，完成自身完成不了的事，這就是互聯(lián)網(wǎng)思維。

　　互聯(lián)網(wǎng)正在全面滲透房地產(chǎn)業(yè)鏈條

　　項(xiàng)目前期投資：開(kāi)發(fā)商擁抱輕資產(chǎn)

　　從地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資來(lái)看，以前地產(chǎn)商都是靠銀行貸款，或者是結(jié)合券商通過(guò)影子銀行進(jìn)行融資。然而現(xiàn)在市場(chǎng)不景氣，在銀行系統(tǒng)也收緊了地產(chǎn)貸款的同時(shí)，影子銀行的融資成本也在不斷增加。若不積極尋找新的融資方式，地產(chǎn)商今后將面臨較大的生存危機(jī)。

　　結(jié)合現(xiàn)有的實(shí)例來(lái)看，地產(chǎn)業(yè)目前的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要有兩種模式。在第一種模式為直投，地產(chǎn)商將項(xiàng)目分割成幾小塊，并與外部投資者合作，這包括投資基金、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)投資者。而地產(chǎn)商則轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、管理運(yùn)營(yíng)等。第二種模式為眾籌，中國(guó)目前市場(chǎng)上有不少過(guò)剩的資金，如何收集并利用這些資金，就是眾籌在干的事情。這里談到的眾籌，對(duì)象為企業(yè)的債務(wù)，而并非股權(quán)，因此是符合中國(guó)目前現(xiàn)有的法律。

　　以萬(wàn)達(dá)為例，其計(jì)劃在五年內(nèi)將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量增加至400-500家，總價(jià)值高達(dá)幾千億元，而這么大筆的資金僅靠傳統(tǒng)銀行貸款是無(wú)法做到的。因此推動(dòng)了開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為運(yùn)營(yíng)商，項(xiàng)目資金來(lái)源于外部機(jī)構(gòu)的模式。因此，最近，王健林在深交所的演講上宣布了與光大安識(shí)、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢的投資框架協(xié)議，四家機(jī)構(gòu)將聯(lián)合投資240億人民幣，用于20多家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)。今后萬(wàn)達(dá)將不再進(jìn)行項(xiàng)目投資，而是轉(zhuǎn)身變?yōu)楣芾磉\(yùn)營(yíng)商，在不久的將來(lái)，“地產(chǎn)“二字將從萬(wàn)達(dá)的名字中去掉。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)成立了自己的電子商務(wù)公司，籌劃理財(cái)產(chǎn)品。6月份，萬(wàn)達(dá)利用收購(gòu)的快錢公司，成功發(fā)行了”穩(wěn)賺一號(hào)”的P2P理財(cái)產(chǎn)品，籌集的資金將用在2016年開(kāi)業(yè)的5座萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)上，這意味著討論多年的地產(chǎn)眾籌已正式出現(xiàn)了。與此同時(shí)，有實(shí)力的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛成立自己的電子商務(wù)或互聯(lián)網(wǎng)金融公司，通過(guò)發(fā)行金融產(chǎn)品向公眾募集資金，用于未來(lái)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。這意味著討論多年的地產(chǎn)眾籌已正式落地，開(kāi)發(fā)商擁有了更豐富的融資渠道來(lái)減輕自身對(duì)開(kāi)發(fā)的資金投入。

　　在中國(guó)，以萬(wàn)達(dá)為例，當(dāng)開(kāi)發(fā)商選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)，項(xiàng)目資金的來(lái)源主要為數(shù)個(gè)機(jī)構(gòu)投資者或者是眾籌所得。在歐美，眾籌的種類還有很多種，其中包括較有爭(zhēng)議的股權(quán)眾籌。中國(guó)目前市面上所有的是債務(wù)眾籌，也叫做P2P金融，整個(gè)過(guò)程是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)所完成的。投資者買入第三方金融機(jī)構(gòu)所發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，類似于變相借錢給某個(gè)公司。投資者賺取利息，第三方平臺(tái)從中抽取點(diǎn)數(shù)作為回報(bào)。

　　仔細(xì)看來(lái)，萬(wàn)達(dá)的“穩(wěn)賺一號(hào)”有點(diǎn)類似一支商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款證券（CMBS），并且與近年來(lái)非常流行的影子銀行融資方式差異不大。它的亮點(diǎn)在于通過(guò)“眾籌”的方式，即通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)向廣大群眾募集資金，一下擴(kuò)大了受眾面與知名度。據(jù)顯示，”穩(wěn)賺一號(hào)“投資期限為4-7年，3個(gè)月后投資者就可以在快錢平臺(tái)上進(jìn)行交易，4年后可能以REITs的形式上市，或是在到期后由機(jī)構(gòu)收購(gòu)股權(quán)或資產(chǎn)，最后一種方式則是由萬(wàn)達(dá)按1.5倍進(jìn)行回購(gòu)。因此，這支眾籌產(chǎn)品未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)還有待觀察。

　　可以肯定的是，隨著相關(guān)法律的逐漸完善，未來(lái)眾籌的模式還將越來(lái)越多。

　　大數(shù)據(jù)將顛覆傳統(tǒng)定位模式

　　在項(xiàng)目定位方面，互聯(lián)網(wǎng)的力量也不容小覬。在住宅方面，具體到某個(gè)區(qū)域的客戶喜歡多大的面積、怎樣的戶型、小區(qū)的配套及底層商業(yè)，都可以在項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)之前通過(guò)大數(shù)據(jù)獲知。在商業(yè)方面，餐飲的占比、品牌的喜好、消費(fèi)者的年齡結(jié)構(gòu)與收入，也同樣可以通過(guò)大數(shù)據(jù)提前了解。通過(guò)大數(shù)據(jù)，地產(chǎn)商可以提前獲取潛在客戶信息，按照客戶的喜好，進(jìn)行項(xiàng)目策劃。在過(guò)去，數(shù)據(jù)收集往往要依賴問(wèn)卷調(diào)查，而收到的結(jié)果往往有限，且容易出現(xiàn)較大的偏差。另外，未來(lái)新住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)將會(huì)依附于電商后臺(tái)提供的數(shù)據(jù)完成，將線上的客戶信息轉(zhuǎn)移至線下，并用到具體的操作與生產(chǎn)中。2014年，深圳豪宅銷售冠軍中海九號(hào)公館，在前期項(xiàng)目定位的時(shí)候，就建立了目標(biāo)用戶群的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)配套商業(yè)、戶型結(jié)構(gòu)、車位數(shù)量、物業(yè)服務(wù)等配套做了全方位的研究，最后推出的產(chǎn)品深受歡迎，實(shí)現(xiàn)60億元的成交金額。

　　同樣，在商業(yè)地產(chǎn)的定位、策劃與招商上，大數(shù)據(jù)也有相當(dāng)?shù)淖饔?。餐飲的最佳占比、消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)和品牌喜好也可以通過(guò)大數(shù)據(jù)提前知曉。通過(guò)大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商可以對(duì)潛在客戶與目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，并根據(jù)消費(fèi)者信息對(duì)商業(yè)進(jìn)行具體的規(guī)劃。大數(shù)據(jù)在項(xiàng)目定位上的運(yùn)用，意味著地產(chǎn)服務(wù)商傳統(tǒng)的定位手段可能在未來(lái)不再適用，服務(wù)商互聯(lián)網(wǎng)化是未來(lái)的一大趨勢(shì)。如何在技術(shù)上達(dá)到這一點(diǎn)，現(xiàn)有人員的調(diào)整及新型人才的挖掘，以及如何獲取數(shù)據(jù)，則是目前地產(chǎn)服務(wù)商所要思考的問(wèn)題。

　　項(xiàng)目營(yíng)銷：借力互聯(lián)網(wǎng)精準(zhǔn)投放

　　如今，地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷時(shí)，他們?cè)絹?lái)越多地選擇結(jié)合O2O的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷模式。通過(guò)線上的宣傳，潛在客戶可以更好地被捕捉，并被轉(zhuǎn)移至線下。與包括電視、報(bào)紙、地鐵與戶外廣告等傳統(tǒng)營(yíng)銷方式不同，線上營(yíng)銷往往更精準(zhǔn)也更便宜?，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷的手段也在不斷增加，O2O和眾籌也成為開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷中不斷試水的領(lǐng)域。

　　在項(xiàng)目營(yíng)銷方面，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始融合越來(lái)越多的互聯(lián)網(wǎng)因素，節(jié)省資金和營(yíng)銷成本則是投資者在眾籌中獲得的最大優(yōu)惠。萬(wàn)科第一個(gè)眾籌項(xiàng)目---蘇州萬(wàn)科城，將其中一套房子拿出來(lái)拍賣并作為眾籌的目標(biāo)，投資人每人最低只需要投資1000元，便可享受高達(dá)40%的回報(bào)率?！氨娀I”的營(yíng)銷方式，在讓渡較少利潤(rùn)的前提下，品牌效應(yīng)及項(xiàng)目知名度明顯提高，同時(shí)也間接測(cè)試了市場(chǎng)價(jià)格空間，便于后期調(diào)整價(jià)格。眾籌平臺(tái)可以幫助客戶建立信任，價(jià)值遠(yuǎn)高于市場(chǎng)調(diào)查，愿意參與眾籌項(xiàng)目的人，往往是對(duì)項(xiàng)目本身感興趣的。同時(shí)作為一種融資手段，其速度快且成本低。萬(wàn)科這次試水眾籌，雖然融資金額不高，但更多是項(xiàng)目宣傳功效以及測(cè)試民眾對(duì)眾籌這個(gè)新概念的反映與態(tài)度。同樣，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與京東聯(lián)合推出的眾籌項(xiàng)目也正是這個(gè)意義。在去年11月和今年6月，遠(yuǎn)洋拿出了自己全國(guó)十幾個(gè)城市的房源，通過(guò)京東的互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)，讓購(gòu)房者來(lái)?yè)屖赘斗制诹憷⒌姆吭?、裝修白條等，同時(shí)提供了上百套大幅度的折扣房源。通過(guò)O2O，開(kāi)發(fā)商最大程度解決用戶在購(gòu)房、裝修等資金鏈條方面的痛點(diǎn)問(wèn)題，同時(shí)為自己做足了宣傳。線上宣傳、線下買房，是開(kāi)發(fā)商近幾年來(lái)不斷嘗試創(chuàng)新的營(yíng)銷手段。目前，地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)傳統(tǒng)媒介還有一定程度的依賴，報(bào)紙、地鐵及公交等人流集聚地仍是地產(chǎn)商投放廣告的重點(diǎn)，微博和微信公共賬號(hào)在營(yíng)銷中也起到了一定程度的輔助功效，然而在將來(lái)，傳統(tǒng)媒介很有可能完全被互聯(lián)網(wǎng)取代。據(jù)中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)信息中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月，中國(guó)人均每日上網(wǎng)的時(shí)間達(dá)到3.7個(gè)小時(shí)，包括微信在內(nèi)的即時(shí)通訊使用率高達(dá)91.2%，如何在這段時(shí)間內(nèi)，將廣告精準(zhǔn)投放至潛在客戶的移動(dòng)終端上，是對(duì)地產(chǎn)服務(wù)商現(xiàn)有能力的一個(gè)挑戰(zhàn)。這需要較強(qiáng)的創(chuàng)新思維與實(shí)踐能力，同時(shí)對(duì)技術(shù)與數(shù)據(jù)信息也有著相當(dāng)高的要求。

　　項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：O2O+大數(shù)據(jù)改造運(yùn)營(yíng)模式

　　在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)與現(xiàn)實(shí)生活的界限變得越來(lái)越模糊，O2O的模式開(kāi)始被廣泛運(yùn)用在項(xiàng)目管理上。首先來(lái)看住宅，“虛擬社區(qū)”是當(dāng)下最熱門(mén)的話題，通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者開(kāi)發(fā)商自用的APP，業(yè)主和租戶可以在線上提交需求申請(qǐng)，線下享受一系列物業(yè)管理服務(wù)。這包括通過(guò)社交網(wǎng)絡(luò)、論壇等，將住戶聯(lián)系到一起，管理日常行政及提供維修服務(wù)，以及提供包括家政、干洗及照顧老人小孩等增值服務(wù)，并收集住戶日常服務(wù)信息，以便更深入地了解住戶的需求。此外，以花樣年彩生活為例，開(kāi)發(fā)商還可以與電商和金融機(jī)構(gòu)合作，向業(yè)主或住戶提供電子卡，可作為門(mén)禁卡、停車卡、預(yù)定日常生活服務(wù)甚至是線上線下購(gòu)物的預(yù)付卡。

　　在商業(yè)地產(chǎn)上，O2O的意義不在于再建一個(gè)淘寶或是天貓，而是利用在線平臺(tái)，收集人流量、交易數(shù)據(jù)等大數(shù)據(jù)，分析客戶喜好和需求，做到廣告的精準(zhǔn)投放和商業(yè)布局的調(diào)整。在此背景下，萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)多家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引入大數(shù)據(jù)，目前至少做了七個(gè)方面的數(shù)據(jù)收集，如租賃流程、品牌建檔、城市信息、POS交易記錄、客流監(jiān)控、顧客WiFi跟蹤、大會(huì)員體系。在確定好數(shù)據(jù)收集點(diǎn)后，就可按照顧客年齡層、消費(fèi)額、購(gòu)物喜好等對(duì)商場(chǎng)內(nèi)的店鋪分類，為優(yōu)質(zhì)商鋪提供優(yōu)惠的同時(shí)，砍掉吸引力差的商戶，隨時(shí)調(diào)整商鋪布局。而目前市面上還比較少見(jiàn)的室內(nèi)定位技術(shù)，則更是將O2O與大數(shù)據(jù)的作用發(fā)揮到極致。室內(nèi)定位是指在室內(nèi)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)位置定位，主要采用無(wú)線通訊等多種技術(shù)集成，形成一套室內(nèi)位置定位體系，從而實(shí)現(xiàn)人員、物體等在室內(nèi)空間中的位置監(jiān)控。借助室內(nèi)定位技術(shù)，基于無(wú)線定位和電子地圖，商家可以精確收集到每一個(gè)消費(fèi)者逛街的數(shù)據(jù)，比如在每個(gè)店里停留的時(shí)間、喜歡逛哪些店、消費(fèi)了哪些商品等，把這些數(shù)據(jù)與線下會(huì)員、POS等數(shù)據(jù)打通，就可以真正實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)分析，能讓商家挖掘出數(shù)字背后的故事和未來(lái)的趨勢(shì)，比如用戶的偏好，并結(jié)合偏好為他們提供感興趣的信息。

　　退出機(jī)制下的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：資產(chǎn)證券化

　　輕資產(chǎn)不僅僅體現(xiàn)在項(xiàng)目的前期投資，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后期的退出模式，也是互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)用。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目結(jié)束后，往往由開(kāi)發(fā)商自持，只租不售，統(tǒng)一業(yè)權(quán)管理有利于商業(yè)的總體定位與經(jīng)營(yíng)，但這種重資產(chǎn)的模式，已經(jīng)開(kāi)始受到開(kāi)發(fā)商的摒棄。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)需要沉淀大量資金，商業(yè)項(xiàng)目通常又要經(jīng)歷3-5年的養(yǎng)商期。在養(yǎng)商期內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目的租金收益普遍不高，盈利微薄，項(xiàng)目資產(chǎn)較大，造成凈資產(chǎn)收益率偏低，利潤(rùn)率增幅甚至有收窄的可能。在未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)若想快速健康發(fā)展，“輕資產(chǎn)”是一條絕佳路徑。例如在去年8月，萬(wàn)科與凱雷投資集團(tuán)簽署了商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)意向書(shū)，通過(guò)此平臺(tái)萬(wàn)科將轉(zhuǎn)讓原本自身持有的9個(gè)成熟商業(yè)物業(yè)，而凱雷則計(jì)劃未來(lái)以資產(chǎn)證券化的方式退出，或轉(zhuǎn)手給偏好長(zhǎng)期持有成熟商業(yè)物業(yè)的投資機(jī)構(gòu)。

　　隨著今年6月份首個(gè)以商業(yè)物業(yè)租金收益權(quán)為主要標(biāo)的公募REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）正式獲批，標(biāo)志著國(guó)家對(duì)資產(chǎn)證券化的限制有進(jìn)一步放寬的信號(hào)。在未來(lái)將有更多的地產(chǎn)商可以通過(guò)金融工具，減少對(duì)物業(yè)自持的份額，把更多資源投入到的資產(chǎn)管理和增值服務(wù)的運(yùn)營(yíng)上，實(shí)現(xiàn)從開(kāi)發(fā)商到綜合配套服務(wù)商的輕資產(chǎn)化過(guò)渡。

　　總結(jié)：地產(chǎn)發(fā)展的未來(lái)在哪里

　　總而言之，在當(dāng)前的大環(huán)境下，市場(chǎng)參與者對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走向還沒(méi)有特別明確的認(rèn)識(shí)，大部分人都處于一個(gè)嘗試與摸索的階段，因此地產(chǎn)商的“互聯(lián)網(wǎng)+“的發(fā)展，將在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)處于不斷探索勇于嘗新的狀態(tài)。在總結(jié)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響時(shí)，我們有如下幾點(diǎn)結(jié)論。

　　資源整合

　　萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、京東等分別是地產(chǎn)界和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是未來(lái)不可逆的大趨勢(shì)之一，也正是這些行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，才有足夠的資本、技術(shù)與驅(qū)動(dòng)力進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新?？v觀歷史，絕大多數(shù)的技術(shù)革命都是由一些行業(yè)巨頭帶領(lǐng)完成的，他們是行業(yè)的顛覆者與創(chuàng)新者。而廣大的中小型企業(yè)，由于資金的不足與能力的限制，往往會(huì)成為革新的參與者與跟隨者，他們中可能會(huì)出現(xiàn)不少資源整合的現(xiàn)象，甚至是被市場(chǎng)所淘汰。隨著參與者的數(shù)量減少，質(zhì)量也會(huì)同步上升，這將是未來(lái)市場(chǎng)的一大趨勢(shì)。

　　市場(chǎng)玩家

　　在談?wù)撦p資產(chǎn)的時(shí)候，大家往往會(huì)有疑問(wèn)，如果人人都走向輕資產(chǎn)，那么“重資產(chǎn)”的角色將由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。目前看來(lái)，“輕資產(chǎn)“幾個(gè)字頻頻出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的身上，由于商業(yè)地產(chǎn)占用的資本非常大，成為開(kāi)發(fā)商肩上的重?fù)?dān)。至于那些綜合性企業(yè)，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是唯一業(yè)務(wù)，因此他們對(duì)”輕資產(chǎn)“的需求較開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)相對(duì)沒(méi)那么迫切，因此，他們還將持續(xù)一段時(shí)間的”重資產(chǎn)“運(yùn)營(yíng)。與此同時(shí)，在輕資產(chǎn)化的過(guò)程中，以萬(wàn)達(dá)為例，前期開(kāi)發(fā)的資金來(lái)自于幾個(gè)甚至是眾多投資者，未來(lái)如果眾籌徹底合法化，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的所有者可以達(dá)到成百上千個(gè)。一個(gè)機(jī)構(gòu)或者企業(yè)可以同時(shí)投資幾十個(gè)項(xiàng)目，它們雖然在玩”重資產(chǎn)“，但重資產(chǎn)的對(duì)象卻不是單一的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)也被分散了。同時(shí)，個(gè)人也會(huì)是”重資產(chǎn)“的參與者，每一個(gè)人都能以理財(cái)產(chǎn)品的方式擁有數(shù)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)權(quán)。未來(lái)，“重資產(chǎn)”的玩家不是某幾個(gè)或是某個(gè)類別的投資者，人人都可以“重資產(chǎn)”。

　　盤(pán)活資本

　　以往地產(chǎn)商融資大量依賴于商業(yè)銀行，而“輕資產(chǎn)”和眾籌的出現(xiàn)是一個(gè)盤(pán)活社會(huì)閑置資本的過(guò)程。過(guò)去是開(kāi)發(fā)商融不到資，而投資者又找不到投資渠道，互聯(lián)網(wǎng)+的出現(xiàn)就是打通障礙，使社會(huì)閑置資金得到充分的利用，將資本回報(bào)最大化。

　　大眾參與

　　對(duì)于普通民眾而言，“互聯(lián)網(wǎng)+”令整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)變得更加定制化、個(gè)性化、人性化，從而提高了民眾的參與度。在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，消費(fèi)者會(huì)更加期待產(chǎn)品和服務(wù)能夠緊密貼合他們的個(gè)人需求。因此，眾籌的出現(xiàn)，也許能令住戶參與到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資、定位和設(shè)計(jì)過(guò)程中去。另外，未來(lái)新住宅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)將會(huì)依附于電商后臺(tái)提供的數(shù)據(jù)來(lái)完成，這些數(shù)據(jù)對(duì)用戶在居住環(huán)境、家用電器及設(shè)施方面的需求進(jìn)行跟蹤記錄，從而最大可能滿足用戶的需求，實(shí)現(xiàn)人性化居家。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)也不再是少數(shù)開(kāi)發(fā)商或企業(yè)專有的，大眾也不用對(duì)著一座座高端購(gòu)物中心望而興嘆。眾籌或房地產(chǎn)信托基金使得人人都可以參與商業(yè)地產(chǎn)資本收益，人人都可以是商業(yè)地產(chǎn)的“所有者”。

　　綜上所述，我們可以看到，互聯(lián)網(wǎng)正在通過(guò)不同階段對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生影響和改變。傳統(tǒng)的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不再適應(yīng)這個(gè)日新月異的市場(chǎng)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始改變集投資商、建設(shè)商、運(yùn)營(yíng)商為一體的模式，行業(yè)已經(jīng)分得越來(lái)越細(xì)了，而且在不同的環(huán)節(jié)上實(shí)現(xiàn)了外包。地產(chǎn)商可以和金融機(jī)構(gòu)合作，可以與電商合作，不同跨界都可以產(chǎn)生出驚人的效果。當(dāng)下我們討論輕資產(chǎn)和線上線下對(duì)房地產(chǎn)的影響，今后，還會(huì)有越來(lái)越多的新名詞一個(gè)接一個(gè)地闖入房地產(chǎn)市場(chǎng)，改變整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則。