居住品質(zhì)時代來臨：鏈家集團(tuán)以大數(shù)據(jù)為行業(yè)升級賦能

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，在“租購并舉”“住有所居”等政策的引導(dǎo)下，住房品質(zhì)時代來臨。

在近日舉辦的2018年鏈家年度思享會上，鏈家研究院發(fā)布的2017房地產(chǎn)市場年報認(rèn)為，2017年成為房地產(chǎn)市場“超級繁榮期”的尾巴，“品質(zhì)時代”將是2018年關(guān)鍵詞，回歸價值將是2018年房地產(chǎn)市場的核心標(biāo)志。

“房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從開發(fā)型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，我們的存量房不少，并且還在開發(fā)，隨著經(jīng)濟(jì)增長從高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，我們的房地產(chǎn)也應(yīng)該從數(shù)量的增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量的發(fā)展，這是未來房地產(chǎn)發(fā)展很重要的方向。”清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授許憲春表示。

一年多以來，以“房住不炒”為導(dǎo)向的房地產(chǎn)調(diào)控讓市場加速分化，以“租購并舉”為核心的住房體系深刻地改變了行業(yè)的運行邏輯。在品質(zhì)時代來臨之際，鏈家研究院發(fā)布了地產(chǎn)大數(shù)據(jù)產(chǎn)品RealData，首次向業(yè)內(nèi)展示針對B端用戶所開發(fā)的房地產(chǎn)領(lǐng)域一站式研究和數(shù)據(jù)服務(wù)平臺。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，RealData的主要作用就是填補(bǔ)優(yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)部分的空白，為住房品質(zhì)時代賦能。

居住進(jìn)入品質(zhì)時代

近日國家指出，現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本特征就是由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。作為保障和改善民生的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入質(zhì)量發(fā)展階段，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾發(fā)生重大變化，表現(xiàn)為總量不足的矛盾已得到解決，區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾仍很突出，居住品質(zhì)離人民對美好生活日益增長的需要仍有較大差距。

根據(jù)鏈家研究院發(fā)布的年度市場報告，2017年成為房地產(chǎn)市場“超級繁榮期”的尾巴，回歸價值將是2018年房地產(chǎn)市場的核心標(biāo)志。“2018年將是房地產(chǎn)銷量的‘小年’，房地產(chǎn)市場從成交量來看不會有大的起色，成交價相對比較穩(wěn)定，會繼續(xù)保持低溫下行走勢。但2018年也是非常不一樣的年份，房改20周年、改革開放40年，將掀起一輪新的故事?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，2018年作為一個新周期的開端，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出一些新的特征。

首先，房價的上漲越來越集中于少數(shù)城市?！胺孔訚q價”背后的數(shù)據(jù)真相，實際是房價高于全國平均水平的城市僅占兩成、房價漲幅超過全國的城市僅一成，漲價集中度在加劇。其次，房地產(chǎn)主戰(zhàn)場從三四線回歸重點二線：二線城市未來的人口流動、各個方面的潛力會更大。再次，一線城市二手房占比進(jìn)一步提高，更多的城市進(jìn)入二手房交易為主導(dǎo)的市場。此外，城市圈取代單個城市成為房地產(chǎn)市場的主體、人口向城市中心回流，則是在更長周期內(nèi)顯現(xiàn)出來的兩大潛在趨勢。

在此背景下，房地產(chǎn)市場正在走向品質(zhì)時代?！拔覀冏罱隽艘粋€調(diào)研，在全國的代表性城市，我們通過鏈家經(jīng)紀(jì)人做了1.5萬份的線上問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果中一項很重要的結(jié)果是，經(jīng)紀(jì)人所接觸的客戶里，37.7%為首次置業(yè)需求，46.7%是改善性需求，全國層面改善性需求已經(jīng)快接近50%了。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，總體上中國的住房市場在告別了短缺之后，就進(jìn)入了以換房改善為主導(dǎo)的階段，對品質(zhì)需求會非常強(qiáng)。

“隨著收入的增長，人們對品質(zhì)居住的需求在不斷提升，對存量房屋提出了盤活與更新的需求。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)存量是不小的，重要的是存量如何盤活。比如重點城市的租賃供給與需求之間缺口比較大，還有結(jié)構(gòu)上的缺口，就是戶型的供給和需求結(jié)構(gòu)之間存在不匹配的現(xiàn)象。”許憲春認(rèn)為，進(jìn)入住房品質(zhì)時代，要解決租賃供需之間、房屋戶型的供需之間、產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)等方面存在的不匹配問題。

事實上，對于房地產(chǎn)來說，高質(zhì)量發(fā)展必須是一個體系，而不單單是某一個方面，這個體系要包括發(fā)展思路、制度安排、市場治理、商業(yè)行為、產(chǎn)品水平等各個方面。從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，要實現(xiàn)這個重大轉(zhuǎn)變，需要整個產(chǎn)業(yè)鏈和全行業(yè)市場主體共同參與，也只有主動轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正地符合新時代社會主要矛盾變化的需要。

要滿足住房品質(zhì)時代的需求，必須完善品質(zhì)信息和品質(zhì)服務(wù)?！捌焚|(zhì)信息和品質(zhì)服務(wù)，線上靠內(nèi)容，線下靠一系列職業(yè)化階層的崛起，要靠專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人、專業(yè)的物業(yè)管理人員、專業(yè)的租賃房屋管理人員等，這一系列的服務(wù)階層都需要全面的崛起和職業(yè)化，才能夠把七八億城市人的房子管理好?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)介紹，在此背景下鏈家集團(tuán)不斷進(jìn)行大數(shù)據(jù)產(chǎn)品創(chuàng)新，RealData便是最新推出的產(chǎn)品。

大數(shù)據(jù)為行業(yè)賦能

國家指出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。進(jìn)入居住品質(zhì)時代，隨著住房逐漸回歸居住屬性，“讓全體人民住有所居”就意味著居住需求的多樣化。高收入家庭有改善性需求、中等收入家庭有首置需求、年輕白領(lǐng)有品質(zhì)合租需求、老齡人口有分散式居家養(yǎng)老需求……如何有針對性地從供給側(cè)實現(xiàn)住房市場的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場急需破解的問題。

“鏈家從2008年開始就有ES系統(tǒng)，有了線上的系統(tǒng)，就有數(shù)據(jù)的產(chǎn)生。我們那時候做最大的‘樓盤字典’，每套房子300多個特征都要通過人工去數(shù)，把它做出來?！辨溂壹瘓F(tuán)技術(shù)副總裁惠新宸表示，鏈家一直致力于搭建集房產(chǎn)交易平臺、房產(chǎn)信息平臺和服務(wù)者生態(tài)平臺為一體的數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺，努力打造“住的入口”， 在房產(chǎn)交易、資產(chǎn)管理上提供服務(wù)，逐步實現(xiàn)更好的服務(wù)體驗、更全的房產(chǎn)信息、更好的經(jīng)紀(jì)人生態(tài)的協(xié)調(diào)一致。

盡管如此，相較于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，行業(yè)數(shù)據(jù)產(chǎn)品的發(fā)展卻呈現(xiàn)出明顯的滯后性。房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失、顆粒度粗、更新不及時、數(shù)據(jù)入口和來源分散等問題較為明顯，很難滿足開發(fā)商對數(shù)據(jù)質(zhì)和量的要求。在居住品質(zhì)時代，開發(fā)邏輯從高速增長升級為高質(zhì)量發(fā)展，對數(shù)據(jù)的需求也相應(yīng)變得更高。

為了解決這一問題，鏈家研究院在此次會議上正式發(fā)布了地產(chǎn)大數(shù)據(jù)產(chǎn)品RealData。據(jù)介紹，這是鏈家集團(tuán)首款針對B端用戶的房地產(chǎn)領(lǐng)域一站式研究和數(shù)據(jù)服務(wù)平臺。“這是大數(shù)據(jù)時代傳統(tǒng)行業(yè)追趕前沿技術(shù)的一次勇敢嘗試，也是鏈家大數(shù)據(jù)應(yīng)用的一大創(chuàng)新與突破?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。

龐大而真實的數(shù)據(jù)庫以及實時更新的能力可以說是RealData首次亮相的最大亮點。依托鏈家集團(tuán)二手房、新房、租賃等海量數(shù)據(jù)(44.290,0.24,0.54%)庫以及萬億級別真實交易場景，同時整合全產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，RealData囊括城市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫、市場數(shù)據(jù)庫、用戶行為數(shù)據(jù)庫和集中式公寓字典四大數(shù)據(jù)庫，涵蓋了宏觀城市數(shù)據(jù)、新房、二手房、土地、租賃、公寓六大品類。

“什么是品質(zhì)時代？怎么滿足這些人的改善需求？我認(rèn)為是我們需要考慮的問題?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示，此次鏈家研究院推出RealData產(chǎn)品，在對客戶需求挖掘上做了很大的努力，將盡量做到全面、系統(tǒng)而精準(zhǔn)。對于外界普遍關(guān)注的RealData可實現(xiàn)功能方面，楊現(xiàn)領(lǐng)介紹道，上線后的RealData將提供四大核心功能，即面對宏觀地產(chǎn)市場的監(jiān)控與分析預(yù)測、針對具體地塊和樓盤項目的價值分析、銷售管理、售后資產(chǎn)管理，通過四大服務(wù)實現(xiàn)RealData跟蹤還原市場的核心價值。

比如，RealData的潛客分析功能在鏈家用戶分析體系基礎(chǔ)上建構(gòu)，涵蓋人口屬性分析、支付能力監(jiān)測、家庭全生命周期描畫、購房群體需求標(biāo)簽、遷徙軌跡研究等多維分析，未來Real Data還將對已有的各項數(shù)據(jù)進(jìn)行完善，擴(kuò)充資產(chǎn)管理相關(guān)功能。

據(jù)了解，目前RealData的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)覆蓋全國逾50個城市，基本覆蓋房地產(chǎn)主流市場，9大維度、超80項指標(biāo)深入解剖城市發(fā)展前景。未來，隨著業(yè)務(wù)版圖的擴(kuò)展，RealData將會對更多城市開放數(shù)據(jù)服務(wù)。

值得一提的是，在“租購并舉”的住房制度設(shè)計下，鏈家針對目前火熱的租賃領(lǐng)域需求將推出一系列數(shù)據(jù)產(chǎn)品服務(wù)，用于輔助分散型、集中型租賃品牌的選址、定價與運營的策略制定，進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)品的應(yīng)用空間?！拔磥砦覀冞€將繼續(xù)挖掘用戶交互數(shù)據(jù)的價值，進(jìn)一步完善用戶畫像?！被菪洛繁硎尽?