一名業(yè)余數(shù)據(jù)分析愛(ài)好者對(duì)于北京朝陽(yáng)北苑地區(qū)各小區(qū)房?jī)r(jià)的粗淺分析

1 數(shù)據(jù)來(lái)源

本次分析的數(shù)據(jù)源來(lái)自鏈家網(wǎng)。鏈家網(wǎng)中有”二手房-成交房源”這個(gè)板塊，可以查看到所有通過(guò)鏈家成交的二手房的信息，其中最值得稱(chēng)贊的是成交價(jià)格的真實(shí)性。買(mǎi)過(guò)房子的朋友都清楚，房子的實(shí)際成交價(jià)格和在房管局信息中心的網(wǎng)簽價(jià)格是不一樣的，處于避稅的考慮，一般來(lái)說(shuō)網(wǎng)簽價(jià)格都會(huì)比真實(shí)的成交價(jià)格低，因?yàn)樵诜课葙I(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的各種稅費(fèi)都是以網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)確定的。因此，一般政府部門(mén)出具的關(guān)于房?jī)r(jià)的報(bào)告，其實(shí)是不可信的。

所以分析的第一步，就是從鏈家網(wǎng)獲取想要的數(shù)據(jù)。這里我利用Python做了一個(gè)簡(jiǎn)單的爬蟲(chóng)，獲取了從2015年7月到2016年5月，在北苑地區(qū)通過(guò)鏈家成交的約2500套二手房成交的數(shù)據(jù)。經(jīng)過(guò)手工的數(shù)據(jù)清洗，獲取到的數(shù)據(jù)大概是這個(gè)樣子：

其中，鏈家的數(shù)據(jù)在2015年11月之后精確到了成交日期，但是為了和2015年11月之前的數(shù)據(jù)粒度統(tǒng)一，我都統(tǒng)一成了成交月份.

鏈家可以查詢(xún)到的最晚成交是兩周前的數(shù)據(jù)，因此2016年5月數(shù)據(jù)在爬取時(shí)刻只有5月3日之前，所以在之后的分析中5月數(shù)據(jù)是不可用的

2 分析框架

本次分析不是要解決什么問(wèn)題，因此分析以數(shù)據(jù)探索為主，分成兩大塊：

• 漲幅分析
• 單價(jià)分析

3 漲幅分析

3.1 整體漲幅顯著

從整體來(lái)看，北苑地區(qū)房?jī)r(jià)在近10個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷了一個(gè)顯著的漲幅：2016年4月相對(duì)2015年7月增幅達(dá)31%;2016年4月環(huán)比3月增長(zhǎng)12%。

對(duì)照5月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份70個(gè)大中城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)政府的數(shù)據(jù)似乎溫和了很多……信誰(shuí)大家可以自己判斷……

• “4月份，北京二手住宅環(huán)比漲幅最大，達(dá)2.1%……
• 4月，北京二手住宅價(jià)格同比下降1.6%”

3.2 小區(qū)越高端、越新，漲幅越大;70年住宅漲幅大于50年商住兩用

北苑地區(qū)樓盤(pán)有50余個(gè)，我選取了10個(gè)小區(qū)，分別看最近一段時(shí)間的價(jià)格趨勢(shì)，如下圖：

從圖上可以清晰的看出分成了三快

1) 第一塊由華貿(mào)城、潤(rùn)澤公館、世華泊郡組成，目測(cè)漲幅在40%左右。這三個(gè)小區(qū)都是2012年之后建設(shè)的，高端大氣，整體價(jià)格高，但是漲幅也最高

2) 第二塊由北苑家園各種園組成，目測(cè)漲幅在30%左右。這些園大部分建筑年代在1998-2005之間，只有望春園是2008年，因此價(jià)格也是望春園要明顯高于其他園。這些相對(duì)平民的小區(qū)漲幅就不如高端小區(qū)

3) 第三塊是最下面的旭輝奧都，目測(cè)漲幅在25%左右。旭輝奧都是2008年建成的，不過(guò)是50年產(chǎn)權(quán)的商住兩用，不限購(gòu)，但是現(xiàn)在也可以落戶(hù)、也是民水民電，但是價(jià)格確實(shí)相對(duì)較低，而且漲幅也沒(méi)有其他小區(qū)快……難道只是因?yàn)?0年的原因嗎?

3.3 一居及四居戶(hù)型漲幅最大

從下圖可以看出，一居及四居的漲幅最大，猜測(cè)原因：一是此類(lèi)戶(hù)型數(shù)量較少，供給相對(duì)稀缺;二是目前國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市貧富差距極大：

3.4 樓層對(duì)于漲幅的影響在各小區(qū)情況不同

我們從下圖中可以看到，從整體上講，低樓層的房子漲幅更高一些，但是具體到某一個(gè)小區(qū)，情況各不相同：

4 單價(jià)分析

4.1 高端樓盤(pán)兩居單價(jià)最高，主要是因?yàn)槊娣e較小

下圖統(tǒng)計(jì)了從2015.7到2016.4，按照不同戶(hù)型的成交均價(jià)情況：

對(duì)于華貿(mào)城、潤(rùn)澤公館、世華泊郡三個(gè)相對(duì)高檔的小區(qū)，兩居的單價(jià)都是最貴的。而其他小區(qū)沒(méi)有一致的特征，但是超過(guò)一半的兩居是最便宜的。

下圖統(tǒng)計(jì)了兩居的成交面積，可以發(fā)現(xiàn)三個(gè)高端樓盤(pán)的兩居面積較小，平均面積在90平方米以下(實(shí)際情況是這三個(gè)小區(qū)最大的兩居不超過(guò)100平米)。而其他小區(qū)的兩居面積都較大。

所以，猜測(cè)購(gòu)房者的普遍心態(tài)可能是這樣：想購(gòu)買(mǎi)兩居的人都偏向新小區(qū)的小兩居。

4.2 面積越大的房子單價(jià)會(huì)越低?看來(lái)不一定!

通常來(lái)說(shuō)，面積越小的房子總價(jià)低，單價(jià)高(這一點(diǎn)尤其在學(xué)區(qū)房上體現(xiàn)的很明顯)，面積越大的房子總價(jià)高，單價(jià)低。但是我分析了幾個(gè)小區(qū)的面積與成交價(jià)格的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)律：

4.3 朝向貌似已經(jīng)不重要了

我們常理認(rèn)為，南向的房子應(yīng)該價(jià)格較貴、增幅較大，但是我嘗試對(duì)于朝向進(jìn)行分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)一片混沌，根本得不出有價(jià)值的結(jié)論。從整體和單個(gè)小區(qū)來(lái)看，不存在南向一定貴，東西一定便宜的現(xiàn)象，可見(jiàn)朝向在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，重要性已經(jīng)大不如前了

5 對(duì)于房?jī)r(jià)的個(gè)人看法

其實(shí)在這個(gè)簡(jiǎn)單的研究中，我只研究了房子自身的屬性數(shù)據(jù)。但是房?jī)r(jià)所受到的影響太多了。除了房子本身的這些屬性的分析，還有交通、配套設(shè)施、停車(chē)位、學(xué)區(qū)房、是不是有核電站在周?chē)鹊取?/span>

北苑地區(qū)有5號(hào)和13號(hào)兩條地鐵經(jīng)過(guò)，交通相對(duì)便利，社區(qū)成熟，而且我認(rèn)為支撐此地區(qū)房?jī)r(jià)最重要的因素，是望京已經(jīng)成為北京一個(gè)新的CBD，原本就有愛(ài)立信、諾基亞、聯(lián)想、美團(tuán)等高科技企業(yè)，隨著阿里巴巴、Uber這兩個(gè)巨頭的入駐，帶來(lái)越來(lái)越多的高收入精英人才，望京地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)水長(zhǎng)船高。作為緊靠大望京的北苑地區(qū)，會(huì)成為擠出效應(yīng)的收益區(qū)域。