一名業(yè)余數(shù)據(jù)分析愛好者對于北京朝陽北苑地區(qū)各小區(qū)房價的粗淺分析

1 數(shù)據(jù)來源

本次分析的數(shù)據(jù)源來自鏈家網(wǎng)。鏈家網(wǎng)中有”二手房-成交房源”這個板塊，可以查看到所有通過鏈家成交的二手房的信息，其中最值得稱贊的是成交價格的真實性。買過房子的朋友都清楚，房子的實際成交價格和在房管局信息中心的網(wǎng)簽價格是不一樣的，處于避稅的考慮，一般來說網(wǎng)簽價格都會比真實的成交價格低，因為在房屋買賣過程中的各種稅費都是以網(wǎng)簽價格來確定的。因此，一般政府部門出具的關(guān)于房價的報告，其實是不可信的。

所以分析的第一步，就是從鏈家網(wǎng)獲取想要的數(shù)據(jù)。這里我利用Python做了一個簡單的爬蟲，獲取了從2015年7月到2016年5月，在北苑地區(qū)通過鏈家成交的約2500套二手房成交的數(shù)據(jù)。經(jīng)過手工的數(shù)據(jù)清洗，獲取到的數(shù)據(jù)大概是這個樣子：

其中，鏈家的數(shù)據(jù)在2015年11月之后精確到了成交日期，但是為了和2015年11月之前的數(shù)據(jù)粒度統(tǒng)一，我都統(tǒng)一成了成交月份.

鏈家可以查詢到的最晚成交是兩周前的數(shù)據(jù)，因此2016年5月數(shù)據(jù)在爬取時刻只有5月3日之前，所以在之后的分析中5月數(shù)據(jù)是不可用的

2 分析框架

本次分析不是要解決什么問題，因此分析以數(shù)據(jù)探索為主，分成兩大塊：

• 漲幅分析
• 單價分析

3 漲幅分析

3.1 整體漲幅顯著

從整體來看，北苑地區(qū)房價在近10個月內(nèi)經(jīng)歷了一個顯著的漲幅：2016年4月相對2015年7月增幅達31%;2016年4月環(huán)比3月增長12%。

對照5月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市住宅價格變動情況，發(fā)現(xiàn)政府的數(shù)據(jù)似乎溫和了很多……信誰大家可以自己判斷……

• “4月份，北京二手住宅環(huán)比漲幅最大，達2.1%……
• 4月，北京二手住宅價格同比下降1.6%”

3.2 小區(qū)越高端、越新，漲幅越大;70年住宅漲幅大于50年商住兩用

北苑地區(qū)樓盤有50余個，我選取了10個小區(qū)，分別看最近一段時間的價格趨勢，如下圖：

從圖上可以清晰的看出分成了三快

1) 第一塊由華貿(mào)城、潤澤公館、世華泊郡組成，目測漲幅在40%左右。這三個小區(qū)都是2012年之后建設(shè)的，高端大氣，整體價格高，但是漲幅也最高

2) 第二塊由北苑家園各種園組成，目測漲幅在30%左右。這些園大部分建筑年代在1998-2005之間，只有望春園是2008年，因此價格也是望春園要明顯高于其他園。這些相對平民的小區(qū)漲幅就不如高端小區(qū)

3) 第三塊是最下面的旭輝奧都，目測漲幅在25%左右。旭輝奧都是2008年建成的，不過是50年產(chǎn)權(quán)的商住兩用，不限購，但是現(xiàn)在也可以落戶、也是民水民電，但是價格確實相對較低，而且漲幅也沒有其他小區(qū)快……難道只是因為50年的原因嗎?

3.3 一居及四居戶型漲幅最大

從下圖可以看出，一居及四居的漲幅最大，猜測原因：一是此類戶型數(shù)量較少，供給相對稀缺;二是目前國內(nèi)一線城市貧富差距極大：

3.4 樓層對于漲幅的影響在各小區(qū)情況不同

我們從下圖中可以看到，從整體上講，低樓層的房子漲幅更高一些，但是具體到某一個小區(qū)，情況各不相同：

4 單價分析

4.1 高端樓盤兩居單價最高，主要是因為面積較小

下圖統(tǒng)計了從2015.7到2016.4，按照不同戶型的成交均價情況：

對于華貿(mào)城、潤澤公館、世華泊郡三個相對高檔的小區(qū)，兩居的單價都是最貴的。而其他小區(qū)沒有一致的特征，但是超過一半的兩居是最便宜的。

下圖統(tǒng)計了兩居的成交面積，可以發(fā)現(xiàn)三個高端樓盤的兩居面積較小，平均面積在90平方米以下(實際情況是這三個小區(qū)最大的兩居不超過100平米)。而其他小區(qū)的兩居面積都較大。

所以，猜測購房者的普遍心態(tài)可能是這樣：想購買兩居的人都偏向新小區(qū)的小兩居。

4.2 面積越大的房子單價會越低?看來不一定!

通常來說，面積越小的房子總價低，單價高(這一點尤其在學區(qū)房上體現(xiàn)的很明顯)，面積越大的房子總價高，單價低。但是我分析了幾個小區(qū)的面積與成交價格的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)沒有統(tǒng)一的規(guī)律：

4.3 朝向貌似已經(jīng)不重要了

我們常理認為，南向的房子應(yīng)該價格較貴、增幅較大，但是我嘗試對于朝向進行分析時，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)一片混沌，根本得不出有價值的結(jié)論。從整體和單個小區(qū)來看，不存在南向一定貴，東西一定便宜的現(xiàn)象，可見朝向在現(xiàn)在這個時代，重要性已經(jīng)大不如前了

5 對于房價的個人看法

其實在這個簡單的研究中，我只研究了房子自身的屬性數(shù)據(jù)。但是房價所受到的影響太多了。除了房子本身的這些屬性的分析，還有交通、配套設(shè)施、停車位、學區(qū)房、是不是有核電站在周圍等等……

北苑地區(qū)有5號和13號兩條地鐵經(jīng)過，交通相對便利，社區(qū)成熟，而且我認為支撐此地區(qū)房價最重要的因素，是望京已經(jīng)成為北京一個新的CBD，原本就有愛立信、諾基亞、聯(lián)想、美團等高科技企業(yè)，隨著阿里巴巴、Uber這兩個巨頭的入駐，帶來越來越多的高收入精英人才，望京地區(qū)的房價已經(jīng)水長船高。作為緊靠大望京的北苑地區(qū)，會成為擠出效應(yīng)的收益區(qū)域。