商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研如何籌備？怎樣執(zhí)行？數(shù)據(jù)如何分析

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研籌備工作
　　在調(diào)研之前的籌備工作中，有7個(gè)需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)。
　　1、分析調(diào)研目標(biāo)
　　調(diào)研籌備工作的第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是分析調(diào)研目標(biāo)，很多人甚至專業(yè)人士常常省略這一點(diǎn)。分析調(diào)研目標(biāo)之所以重要，是因?yàn)樵陧?xiàng)目的不同階段，調(diào)研目標(biāo)或調(diào)研重心是不同的。
　　通常而言，一個(gè)項(xiàng)目可分為三個(gè)階段，具有相應(yīng)的調(diào)研目標(biāo)：
　　拿地待報(bào)規(guī)階段
　　報(bào)規(guī)待建階段
　　項(xiàng)目主體在建階段
　　2、羅列重點(diǎn)問(wèn)題
　　3、提煉調(diào)研核心問(wèn)題
　　4、制定調(diào)研計(jì)劃
　　5、設(shè)計(jì)調(diào)研表格
　　6、設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷
　　7、培訓(xùn)、考核調(diào)研人員
　　調(diào)研執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)
　　1、態(tài)度認(rèn)真
　　調(diào)研人員在執(zhí)行調(diào)研時(shí)，首先要做到態(tài)度認(rèn)真。很多人由于態(tài)度不認(rèn)真，敗給了細(xì)節(jié)，不僅浪費(fèi)了大量精力、人力、物力，還錯(cuò)失了把控項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)一個(gè)大項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研需要花費(fèi)一個(gè)月左右的時(shí)間，在調(diào)研過(guò)程中，項(xiàng)目的其他工作也在同步推進(jìn)，如果由于態(tài)度不夠認(rèn)真導(dǎo)致調(diào)研失敗，其他工作必然也會(huì)受到阻礙。
　　2、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確
　　調(diào)研數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否決定項(xiàng)目的成敗。保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的關(guān)鍵點(diǎn)有2個(gè)：
　　經(jīng)理要對(duì)下級(jí)交付的每一份表格、問(wèn)卷都要及時(shí)檢查審核。
　　經(jīng)理在看完這些材料后要立刻指導(dǎo)，不能把工作拖到第二天。檢查內(nèi)容包括調(diào)研內(nèi)容的完備性、填寫(xiě)得是否齊全、是否規(guī)范等。
　　3、開(kāi)好調(diào)研總結(jié)會(huì)
　　開(kāi)好調(diào)研總結(jié)會(huì)是執(zhí)行調(diào)研的制度性保障。通過(guò)調(diào)研總結(jié)會(huì)，能夠讓調(diào)研人員準(zhǔn)確、及時(shí)地反映客觀情況，摒棄錯(cuò)誤的內(nèi)容，需要經(jīng)理嚴(yán)格把關(guān)。
　　召開(kāi)調(diào)研總結(jié)會(huì)要經(jīng)過(guò)一定的流程：
　　業(yè)務(wù)員依次匯報(bào)調(diào)研過(guò)程。
　　突出重點(diǎn)。業(yè)務(wù)員要反映調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重點(diǎn)問(wèn)題、核心問(wèn)題，拒絕流水賬。
　　發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。即反饋問(wèn)題，能反映出客戶對(duì)項(xiàng)目的了解和理解程度。
　　明確成果。業(yè)務(wù)員在和客戶溝通的過(guò)程中，要掌握了其心理動(dòng)機(jī)，發(fā)現(xiàn)其心理變化，抓住其相關(guān)需求。
　　只有做到這12個(gè)字，才能使調(diào)研總結(jié)會(huì)不浮于表面，而是深入地探討、解決問(wèn)題。
　　調(diào)研數(shù)據(jù)分析
　　分析調(diào)研數(shù)據(jù)有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：定量數(shù)據(jù)的驗(yàn)證作用、定性數(shù)據(jù)的論證作用、數(shù)據(jù)與結(jié)論必然性的評(píng)估。
　　1、定量數(shù)據(jù)的驗(yàn)證作用
　　定量數(shù)據(jù)是用來(lái)驗(yàn)證假設(shè)的
　　定量數(shù)據(jù)有三個(gè)核心工具：加法、減法和波動(dòng)。通過(guò)定量數(shù)據(jù)并不能確定如何執(zhí)行項(xiàng)目，但卻能用來(lái)驗(yàn)證假設(shè)。假設(shè)是主觀與客觀的結(jié)合，客觀的是現(xiàn)有的市場(chǎng)體量，主觀的是假設(shè)的要做的業(yè)態(tài)的可能性，因而，假設(shè)包含一定的藝術(shù)性和技巧性。
　　思維的第一個(gè)層次是定義;
　　第二個(gè)層次是分類(lèi);
　　第三個(gè)層次是提煉同類(lèi)中更具集中性的內(nèi)容，即概括;第四個(gè)層次是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的推理、判斷;第五個(gè)層次是進(jìn)行創(chuàng)造性的假設(shè)，沒(méi)有創(chuàng)造性的假設(shè)不可能有突破。定量數(shù)據(jù)能驗(yàn)證假設(shè)結(jié)果的錯(cuò)誤性，而不能驗(yàn)證其正確性。
　　2、不同定量數(shù)據(jù)的驗(yàn)證作用不同
　　可以累加的定量數(shù)據(jù)用加法驗(yàn)證規(guī)模，不可以累加的定量數(shù)據(jù)用波動(dòng)驗(yàn)證其范圍。當(dāng)然，在某些特殊情況下，某些指標(biāo)可以突破這個(gè)范圍，但這種突破必須建立在一定的支撐點(diǎn)上。
　　3、定性數(shù)據(jù)的論證作用
　　定性數(shù)據(jù)的核心作用是考察商業(yè)認(rèn)同度。定性數(shù)據(jù)的論證作用有三種表現(xiàn)形式：推理基礎(chǔ)、假設(shè)前提和判斷證據(jù)。
　　推理基礎(chǔ)
　　在調(diào)研過(guò)程中，如果沒(méi)有調(diào)查問(wèn)卷得出的定性數(shù)據(jù)，就無(wú)法進(jìn)一步推理項(xiàng)目的可行性。因此，定性數(shù)據(jù)是調(diào)研的推理基礎(chǔ)。
　　假設(shè)前提
　　通過(guò)定性數(shù)據(jù)，能夠推出結(jié)論，而非驗(yàn)證結(jié)論，因而定性數(shù)據(jù)起著論證假設(shè)前提的作用。調(diào)研的樣本越多，論證假設(shè)前提的準(zhǔn)確性越高。
　　判斷證據(jù)
　　通過(guò)定性數(shù)據(jù)，能夠判斷證據(jù)的真實(shí)性。樣本越大，越能為這種判斷提供支撐。
　　4、數(shù)據(jù)與結(jié)論必然性評(píng)估
　　在進(jìn)行調(diào)研時(shí)，首先要了解調(diào)研數(shù)據(jù)的分類(lèi)，明確其是定量數(shù)據(jù)還是定性數(shù)據(jù)。進(jìn)而通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)驗(yàn)證假設(shè)結(jié)論，比較分析后得出結(jié)論。接著，根據(jù)假設(shè)結(jié)論的邏輯性倒推數(shù)據(jù)支撐，用調(diào)研數(shù)據(jù)與倒推數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，從而得出結(jié)論。同時(shí)，還要對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行分類(lèi)匯總、歸納，推導(dǎo)出結(jié)論，并綜合項(xiàng)目信息驗(yàn)證結(jié)論。