大數(shù)據(jù)告訴你，是誰(shuí)在支撐著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

1、交易量處于持續(xù)上行階段

從2010至今，北京市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)出“W”型，2010年，受國(guó)十一條收緊政策影響，成交量高位運(yùn)行；2013年，受“國(guó)五條”政策影響，成交量達(dá)到頂峰；2014年受經(jīng)濟(jì)下行影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，交易量下滑；2015年，政策持續(xù)寬松，致成交量穩(wěn)步上行，月均交易量（1.7萬(wàn)套）趕超2010年（1.6萬(wàn)套），創(chuàng)歷史新高。

此外，隨著土地的稀缺，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已然進(jìn)入存量房時(shí)代，自2010年以來(lái)，北京二手住宅成交量均高于一手住宅，進(jìn)入2016年，北京二手住宅的成交量達(dá)到一手住宅交易量的3倍。數(shù)據(jù)顯示，2010年至2015年底，北京二手住宅共成交92.3萬(wàn)套，一手住宅共成交58.4萬(wàn)套。

2、房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率達(dá)16.7%

縱觀價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖可以看出，北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)周期的變化，總體呈現(xiàn)調(diào)—降—撫—漲的態(tài)勢(shì)。從租金指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，租金的變動(dòng)表現(xiàn)稍微平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大漲大跌的局面，主要是由于租賃市場(chǎng)是住房真實(shí)需求的體現(xiàn)，存在的投機(jī)性較小。

數(shù)據(jù)顯示，2010年至2015年，房?jī)r(jià)上漲100%，年均增長(zhǎng)率為16.7%；房租上漲76.4%，年均增長(zhǎng)率為12.7%。租金價(jià)格的年均增長(zhǎng)率均高于2010-2014年北京職工工資年均漲幅10.8%。

誰(shuí)在買房，租房？

 1、首置成交占比為非首置3倍

自“930”新政以來(lái)，利好改善性需求的政策逐漸入市，催化了改善性需求的釋放。從下圖看，對(duì)二手房的影響不大，雖然非首置購(gòu)房的比例小幅微升，但首次購(gòu)房的人數(shù)仍是非首置的三倍，剛需仍是市場(chǎng)交易的主力軍。

2、60-90㎡成交占比維持在35%左右

從面積上看，近一年以來(lái)，60-90㎡的剛需戶型仍占總成交量的35%左右，其次為60㎡以下的交易量占比，也就是說(shuō)，90㎡以下的戶型仍受市場(chǎng)歡迎，一定程度上說(shuō)明由于過(guò)高的單價(jià)，居民只能選擇小戶型解決當(dāng)前的住房問(wèn)題，剛需仍是市場(chǎng)主力。

3、購(gòu)房主力為新北京居民

從購(gòu)房人的性質(zhì)來(lái)看，近一年來(lái)，老北京人購(gòu)房占比維持在35%左右，而本市居民的購(gòu)房占比維持在77%左右，也就是說(shuō)新北京人群的購(gòu)房占比維持在42%左右，該占比已經(jīng)大于老北京人群的購(gòu)房占比。

新北京人由于解決了北京戶口，定居北京的可能性極大，而定居首要解決的生活問(wèn)題就是住房問(wèn)題，隨著人口的不斷涌入，新北京人已經(jīng)成為北京購(gòu)房人群的主力軍。

4、購(gòu)房人群年輕化

2015年，北京購(gòu)房人群年齡年輕化，平均年齡為34歲，與2014年相比小幅下滑；從購(gòu)房年齡的分布看，購(gòu)房年齡主要集中在26-40歲之間，占總成交量76.2%。該年齡段的人口面臨組建家庭的重任，隨著工作收入的逐漸增加，購(gòu)買力逐漸增強(qiáng)，住房需求較為強(qiáng)烈。

5、租房人群偏好近郊區(qū)域

由于北京購(gòu)房門檻較高，因此外來(lái)人口普遍利用租房滿足住房需求，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015外省人口的租賃占比為45%，占租賃總?cè)丝诘囊话?。根?jù)云房數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年平均每套租金為4260元/月，其中，一居每套租金3589元/月，二居每套租金4292元/月，三居每套租金5954元/月，租一套房相當(dāng)于普通職工的一個(gè)月的工資。

從外省人口租賃人群集中的片區(qū)來(lái)看，由于市區(qū)的高租金，居民普遍選擇交通方便的近郊區(qū)域，例如，北苑，回龍觀，天通苑。

居民住房壓力如何？

1、北京房?jī)r(jià)收入比偏離合理區(qū)間

房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是用來(lái)衡量消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際購(gòu)買能力。房?jī)r(jià)收入比值越大，住房壓力越大。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理計(jì)算和跟蹤比較，我們認(rèn)為全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比保持在6-8屬合理區(qū)間，并根據(jù)2015年住宅成交均價(jià)*30（城鎮(zhèn)人均住房面積)/當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。

整體來(lái)看，2015年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.2，仍然屬于在6-8的合理區(qū)間。然而，2015年，北京房?jī)r(jià)是收入的25.3倍，嚴(yán)重偏離房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間，生活在北京的居民仍存在較大的購(gòu)房壓力。

2、低收入居民僅能承受市場(chǎng)租金的37%

近年來(lái)，北京租金水平直線上揚(yáng)，居民收入的上漲幅度低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，多數(shù)中低收入者付完房租僅夠溫飽。整體來(lái)看，北京市居民承受租金的能力較低，僅中高等收入及高等收入家庭對(duì)房租的承受能力大于全市平均承受水平。低收入及中低收入的家庭，其收入僅能承受平均租金的37%，55%。

3、居民還貸壓力大，平均還貸額度151萬(wàn)元

北京作為中國(guó)首都，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引了大量的外地人來(lái)京就業(yè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的攀升。2015年，北京居民全款買房的占比僅占17.8%，此外，居民的貸款壓力集中在100-200W之間，平均還貸額度為151萬(wàn)元，按照最新基準(zhǔn)利率（4.9%），貸款年限30年計(jì)算，月均還款額度為8014元，全年還款96168元，是2015年北京城鎮(zhèn)居民的可支配收入（27635元）3.5倍?？梢姡用竦钠骄€貸壓力大，“住”已經(jīng)成為居民奮斗的首要目標(biāo)。

4、二環(huán)內(nèi)買60㎡的房屋需月還款額過(guò)萬(wàn)

從環(huán)線的數(shù)據(jù)來(lái)看，二環(huán)內(nèi)買60㎡的房屋，按照首付比例30%，貸款年限30年計(jì)算，月均還款額需達(dá)到12046元，按照經(jīng)驗(yàn)，收入是還款額的2倍才能滿足居民的基本生活，那么，月收入需達(dá)到24092元，然而，一般京城的工薪階層，月收入過(guò)萬(wàn)的可能性都極小。

市場(chǎng)潛在住房需求有多大？

1、城鎮(zhèn)居民家庭租賃房屋占比為20%

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局2015年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2014年城鎮(zhèn)居民家庭租賃房屋的占比為20%，按照2014年城鎮(zhèn)人口1685.9萬(wàn)人計(jì)算，2014年城鎮(zhèn)居民租賃人口為337.2萬(wàn)人，這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于整個(gè)朝陽(yáng)區(qū)常住人口水平，租賃需求仍較為龐大。

2、常住外來(lái)人口占比接近4成

由于北京購(gòu)房門檻高，外來(lái)居民來(lái)北京置業(yè)只能選擇租房來(lái)滿足住房需求，等收入達(dá)到一定水平及滿足購(gòu)房資格后，再選擇購(gòu)房。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局2015年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，近十年以來(lái)，北京常住外來(lái)人口呈直線上升的趨勢(shì)，2005-2015年，年均外來(lái)人口增長(zhǎng)率達(dá)12.9%。至2014年，北京常住外來(lái)人口818.7萬(wàn)人，占常住總?cè)丝诘?8%。

3、常住人口年齡集中段正處于購(gòu)房階段

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，北京常住人口的的年齡段集中在20-44歲之間，占總?cè)丝诘?8.7%，按照常住人口的總量2151.6萬(wàn)人計(jì)算，集中在20-44歲之間的人口為1047.8萬(wàn)人。購(gòu)房年齡集中在26-40歲之間，與常住人口年齡集中區(qū)間高度重合，再次印證了市場(chǎng)需求的龐大。

云房發(fā)聲綜上所述，是誰(shuí)在支撐著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呢？答案是中青年群體，這部分群體由于面臨組建家庭的重任，丈母娘壓力，孩子上學(xué)的壓力等，購(gòu)房需求較為強(qiáng)烈。但是，他們處于事業(yè)起步及初步發(fā)展期，房?jī)r(jià)承受能力較為薄弱，北京的高房?jī)r(jià)，高租金讓大多數(shù)青年人感嘆，買不起也租不起，住房壓力極大，部分青年人群付完房租僅夠溫飽。

然而，這部分人的群體特征是有夢(mèng)想，有思想，有上進(jìn)心，正在通往實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的道路，在整個(gè)社會(huì)中起到主力軍的作用。俗話說(shuō)，青年興則國(guó)家興，青年強(qiáng)則國(guó)家強(qiáng)。

所以，讓我們向生活在北京的中青年致敬，他們不僅面臨工作的壓力，還面臨住房的壓力，要不是為了心中的夢(mèng)想，又有誰(shuí)愿意生活的這么累呢？