北京學(xué)區(qū)房報告：大數(shù)據(jù)告訴你該買哪

北京學(xué)區(qū)房終于“退燒”了。對于那些焦慮的虎媽們來說，這應(yīng)該算是一個好消息。

根據(jù)中國社科院日前發(fā)布的北京主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房價指數(shù)，近三個月來（5-7月），北京市東城區(qū)、西城區(qū)和海淀區(qū)的房價分別累計下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區(qū)前三位。

還記得在北京學(xué)區(qū)房最瘋狂的時候，中介掛出的報價46萬元一平米的天價學(xué)區(qū)房嗎？如今，在調(diào)控風(fēng)暴的沖刷下，學(xué)區(qū)房的概念正在變淡，學(xué)區(qū)房市場已經(jīng)降溫。在黃城根、金融街等熱門學(xué)區(qū)，每平米20萬元的學(xué)區(qū)房基本消失了，有的學(xué)區(qū)房報價已經(jīng)下調(diào)了百萬元甚至更多。

圖1-北京學(xué)區(qū)房價格地圖

雖然學(xué)區(qū)房房價降了，但虎媽貓爸們那一顆顆不安分的心，卻始終在蠢蠢欲動。畢竟，“買一套學(xué)區(qū)房就等于給孩子買了一個未來”的觀念已經(jīng)深入人心。

正如90度地產(chǎn)上周在《挑戰(zhàn)學(xué)區(qū)房》一文所揭示的，購買學(xué)區(qū)房的背后，其實是家長們心中深深的焦慮。沒買學(xué)區(qū)房，焦慮；看了學(xué)區(qū)房買不買，焦慮；買了學(xué)區(qū)房，孩子學(xué)習(xí)壓力大，還是焦慮。

如何才能不焦慮？面對動輒幾百萬、上千萬的學(xué)區(qū)房，究竟該不該買？拼盡全力買一套學(xué)區(qū)房值不值得？哪個學(xué)區(qū)最熱門，在哪個學(xué)區(qū)買最適合自身條件？這些問題都需要家長們理性思考。

為了讓北京的虎媽貓爸們對學(xué)區(qū)房市場有一個更清楚的認(rèn)識，艾普大數(shù)據(jù)制作了這份“北京學(xué)區(qū)房報告”，希望透過大數(shù)據(jù)勾勒出市場的輪廓，為家長們提供一點有價值的參考信息。

誰想擠進(jìn)學(xué)區(qū)房？

圖2-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注人群地理分布熱力

從圖2可以看出，關(guān)注學(xué)區(qū)房的人群主要分布于北京三環(huán)到五環(huán)之間，表明這些區(qū)域優(yōu)質(zhì)學(xué)校較少，而居住在名校扎堆的二環(huán)以內(nèi)及海淀區(qū)的人群，顯然大多數(shù)并不太關(guān)心學(xué)區(qū)房。

熱力圖揭示出一個殘酷的現(xiàn)實——優(yōu)質(zhì)教育資源的供給與需求不平衡。近年來，北京市各區(qū)加大了教育投入力度，并通過實行多校劃片、完善租購?fù)瑱?quán)等政策，來化解教育資源的不均衡問題。

朝陽區(qū)是熱力圖中較熱的區(qū)域。該區(qū)雖然已經(jīng)做出了很大努力，學(xué)位供給也相對充足，但由于傳統(tǒng)名校分布較少，所以想通過買學(xué)區(qū)房給孩子換到一張名校“通行證”的家長不在少數(shù)。

優(yōu)質(zhì)教育資源分布不均衡主要是歷史發(fā)展原因造成的，名校的培育也不可能在短時間內(nèi)一蹴而就，因此，學(xué)區(qū)房的概念在短時期內(nèi)也不會輕易消失。

最搶手的學(xué)區(qū)房是這些

圖3-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注度TOP50

從學(xué)區(qū)房的關(guān)注熱度看，最受家長們關(guān)注的學(xué)區(qū)房是位于朝陽區(qū)的豐和園，這個小區(qū)屬于人大附中朝陽實驗學(xué)校（小學(xué)）的劃片范圍，附近中學(xué)則有人大附中朝陽學(xué)校（公立學(xué)校）、人大附中朝陽分校（私立中學(xué)）。從最受關(guān)注的前50名學(xué)區(qū)房所處學(xué)區(qū)看，西城區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)等傳統(tǒng)重點學(xué)區(qū)仍是學(xué)區(qū)房熱點區(qū)域。

但同時意味著，這些關(guān)注度高的學(xué)區(qū)房社區(qū)也一定是房價相對更高、競爭更激烈的區(qū)域。所以我們的建議是，土豪隨意，而錢袋不鼓的家長們可以選擇避開這些區(qū)域，退而求其次，而不是擠破頭去搶房，或許還有意外收獲。

年輕虎媽們更焦慮

圖4-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注人群性別比例

從圖4可以看出，關(guān)注學(xué)區(qū)房人群中，女性占比達(dá)到了87%。這說明，在對待子女教育問題上，虎媽比貓爸更用心。正是這群焦慮的虎媽們，演繹出了一幕幕現(xiàn)代版的“孟母三遷”的故事。

圖5-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注人群年齡分布

圖6-北京學(xué)區(qū)房關(guān)注人群子嗣情況

如果我們將26～35歲視作孩子并未達(dá)到入學(xué)年齡的年輕家長，將36～45歲視為中小學(xué)生入學(xué)適齡兒童家長，那么，我們從圖5中會發(fā)現(xiàn)一個很有意思的現(xiàn)象，即年輕家長所占比例幾乎與適齡兒童家長相當(dāng)，分別為45%和49%。

換句話說，年輕一代虎媽們對待子女教育競爭的焦慮也很嚴(yán)重，可能沒生孩子或則孩子剛上幼兒園時就開始考慮買學(xué)區(qū)房的問題了。尤其是北京6年一學(xué)位的政策出臺后，很多家長不得不未雨綢繆。圖6清晰顯示出，沒生孩子就開始關(guān)注學(xué)區(qū)房的人群比例已經(jīng)達(dá)到10%。

圖7-關(guān)注學(xué)區(qū)房人群的消費能力

從關(guān)注學(xué)區(qū)房人群的消費能力看，他們并不是我們想象中的有錢人，月可支配消費額在4000～5999元之間的最多。北京學(xué)區(qū)房動輒上千萬，最終購買了學(xué)區(qū)房的家庭中除了高收入人群外，可能不少是賣掉原來的房子進(jìn)行置換的，收入并不高的家庭恐怕只能望房興嘆了。所以，連中產(chǎn)階層也不得不為學(xué)區(qū)房焦慮了。

總價800萬以內(nèi)更受歡迎

圖8-北京學(xué)區(qū)房戶型關(guān)注度分布

圖9-北京學(xué)區(qū)房價格關(guān)注度分布

圖8顯示，家長們購買學(xué)區(qū)房時首選一居和兩居的小戶型，兩者的關(guān)注度分別為96%及83%。

相對應(yīng)的，家長們最想買的學(xué)區(qū)總價集中在800萬以下，總價千萬的學(xué)區(qū)房關(guān)注比例僅為10%。

在本輪房價上漲期間，北京二手房價格實際漲幅普遍高達(dá)100%，面積太大的學(xué)區(qū)房總價會很高，對于不少家庭而言，往往需要拼盡全家之力來供一套房，生活壓力很大。所以，為了孩子教育，只好受點委屈住在擁擠一點的小房子里更為現(xiàn)實。另外一張情況是，不少家長買學(xué)區(qū)房只是為了獲得一個入學(xué)資格，實際并不自住而是出租，所以往往也是偏向小戶型。